等額本息和等額本金是房貸的兩種不同還款方式、這兩種房貸還款方式其實(shí)各有優(yōu)劣，并不存在哪種還款方式一定最好的說(shuō)法，購(gòu)房者要根據(jù)自己實(shí)際情況去選擇、去分析，不要盲目聽(tīng)信所謂房產(chǎn)專家的言論，適合自己的才是最好的。

下面就詳細(xì)解析兩種還款方式的優(yōu)勢(shì)，方便各位根據(jù)自己的需求去選擇。

一、等額本金、等額本息兩種房貸還款方式差別。

1、總利息差異：等額本金總利息比等額本息少，100萬(wàn)貸款總利息少21萬(wàn)。

如果單純從總利息角度來(lái)看，等額本金貸款方式比較好，總利息的支出比等額本息要少很多。

我舉個(gè)例子便于大家理解，某購(gòu)房者房貸100萬(wàn)，貸款30年，房貸利率按照基準(zhǔn)上浮10%(5.39%)進(jìn)行測(cè)算：

按照等額本金進(jìn)行測(cè)算：購(gòu)房者30年需要償還貸款81萬(wàn)。

按照等額本息進(jìn)行測(cè)算：購(gòu)房者30年需要償還貸款102萬(wàn)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：購(gòu)房者如何采用了等額本金的還款方式，利息將節(jié)省21萬(wàn)。

2、月供差異：等額本金月供比等額本息月供上漲30%，11年后的月供才能達(dá)到等額本息的水平

等額本金月供相比等額本息月供要上浮30%。等額本金雖然每月償還資金都會(huì)遞減，但每月遞減幅度只有十幾元，每年也就一百多塊，需要十一年時(shí)間才能遞減到等額本息的月供水平。

我再上文的例子進(jìn)行解釋，某購(gòu)房者房貸100萬(wàn)，貸款30年，房貸利率按照基準(zhǔn)上浮10%(5.39%)進(jìn)行測(cè)算：

按照等額本金進(jìn)行測(cè)算：購(gòu)房者每月償還月供7269元/月，每月遞減十二元。

按照等額本息進(jìn)行測(cè)算：購(gòu)房者每月償還月供5609元/月，每月保持不變。

最終測(cè)算結(jié)果：等額本金月供比等額本息月供上漲了30%，并且短期內(nèi)無(wú)法緩解。必須遞減到134個(gè)月后，也就是十一年之后才能達(dá)到等額本息的月供水平。

3、月供本金占比差異：等額本金月供中償還本金占比比等額本息大，提前還款可以節(jié)省資金。

等額本息前期償還資金大部分是利息，等額本金償還資金中本金占比大，這就導(dǎo)致如果購(gòu)房者提前還款，等額本金要比等額本息償還的資金少。因?yàn)樘崆斑€款只有支付剩余的本金，利息由于還沒(méi)有產(chǎn)生不需要支付，等額本金前期償還資金大部分是本金，最后剩余的本金肯定比等額本息少很多。

我依然舉個(gè)例子便于大家理解:

等額本金：假設(shè)購(gòu)房者房貸一共100萬(wàn)，前期償還的資金一共是二十萬(wàn)。按照等額本金的還款比例，其中八萬(wàn)是用于償還本金的，十二萬(wàn)用于償還利息的，也就是說(shuō)剩余償還的本金應(yīng)該是100萬(wàn)-8萬(wàn)=92萬(wàn)，再加上前期償還的二十萬(wàn)，最終購(gòu)房者提前還款支付給銀行的總資金是112萬(wàn)。

等額本息：假設(shè)購(gòu)房者房貸一共100萬(wàn)，前期償還的資金一共是二十萬(wàn)。按照等額本息的還款比例，其中四萬(wàn)是用于償還本金的，十六萬(wàn)用于償還利息的，也就是說(shuō)剩余償還的本金應(yīng)該是100萬(wàn)-4萬(wàn)=96萬(wàn)，再加上前期償還的二十萬(wàn)，最終購(gòu)房者提前還款支付給銀行的總資金是116萬(wàn)。

通過(guò)上面例子，等額本金的最終償還資金肯定比等額本息要少。

4、資金檔桿能力差異：等額本息資金杠桿能力強(qiáng)，同樣月供貸的總資金比等額本金要高出30%。

同樣的月供情況下，等額本息能貸到更多的資金，貸款總額比等額本金要上浮30%。

我們以5.39%房貸利率、貸款30年進(jìn)行測(cè)算：同樣7200左右的月供，等額本息可以貸款130萬(wàn)，等額本金只能貸款100萬(wàn)，貸款總金額上漲了30%。

二、購(gòu)房者應(yīng)該如何選擇等額本金、等額本息。

1、等額本金：經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，準(zhǔn)備提前還款購(gòu)房者。

等額本金的還款方式優(yōu)點(diǎn)是節(jié)省大量資金，無(wú)論是長(zhǎng)期貸款還是提前還款都會(huì)節(jié)省大量的利息、本金，適合經(jīng)濟(jì)實(shí)力非常強(qiáng)，有能力承受高額月供的購(gòu)房者。另外如果購(gòu)房者選擇五六年內(nèi)提前還款，可以選擇此種還款方式。

2、等額本息：無(wú)力承受高月供、資金利用能力較強(qiáng)的購(gòu)房者。

等額本息的還款方式雖然利息多、償還總金額多，但是能夠利用少量資金借貸大量大貸款，同樣的月供貸款總額度比等額本金高出30%。

這種貸款方式適合兩種人，第一種是無(wú)力承受高月供，只能選擇這種還款方式的剛需購(gòu)房者;第二種適合投資客，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲周期內(nèi)，可以通過(guò)少量月供撬動(dòng)大量資金，購(gòu)買大面積的房子，房?jī)r(jià)一旦上漲收益越高。

我依然舉例便于大家理解：同樣的月供情況下，房子一萬(wàn)元一平米：

等額本金：能申請(qǐng)房貸100萬(wàn)、按照三成首付購(gòu)房總資金142萬(wàn)，購(gòu)買房子面積142平米。房?jī)r(jià)上漲1000元/平米，采取等額本金的購(gòu)房者能賺取利潤(rùn)14.2萬(wàn)。

等額本息：能申請(qǐng)房貸130萬(wàn)、按照三成首付購(gòu)房總資金185萬(wàn)，購(gòu)買房子面積185平米。房?jī)r(jià)上漲1000元/平米，采取等額本息的購(gòu)房者能賺取利潤(rùn)18.5萬(wàn)。

等額本息的純利潤(rùn)比等額本金高出4.3萬(wàn)，利潤(rùn)率高出30%。