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每平方米單價(jià)12萬元、13萬元、17萬元……是什么樣的神仙地塊，周圍云集了這么多超級(jí)豪宅？

2023年，上海土地市場(chǎng)開局不一般。

幾天前，上海悄悄甩出了一張“王炸”：北外灘核心地塊一組風(fēng)貌項(xiàng)目遴選結(jié)果公布，重量級(jí)住宅地塊，底價(jià)51.57億元，附帶極為苛刻的開發(fā)條件，但價(jià)值同樣充滿想象。

地塊現(xiàn)狀 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

去年年中，就有不少行業(yè)人士預(yù)測(cè)，2023年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)可能會(huì)以各種形式出現(xiàn)豪宅項(xiàng)目，而外灘、北外灘、東外灘，將是最容易出爆款的核心地塊。這一風(fēng)貌項(xiàng)目，會(huì)不會(huì)成為今年的“王炸級(jí)”高端住宅？

周邊超級(jí)豪宅云集

1月30日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)探發(fā)現(xiàn)，該地塊位于周家嘴路舟山路，緊鄰地鐵4號(hào)線，步行可至北外灘商務(wù)區(qū)，也是內(nèi)環(huán)內(nèi)不可多得的核心地塊。

距離該地塊2個(gè)路口，就是知名的瑞虹新城悅庭、瑞虹新城怡庭、中糧瑞虹海景壹號(hào)等知名高端住宅。根據(jù)鏈家平臺(tái)顯示，瑞虹新城怡庭最新一套住宅成交價(jià)格為3250萬元，單價(jià)超過17萬元/平方米。

地塊西面則是網(wǎng)紅盤“招商外灘璽”，2022年3月開盤價(jià)格為122500元/平方米。

此次遴選的兩幅土地并非緊密相連，而是間隔一座正在建設(shè)的中垠商業(yè)廣場(chǎng)。土地也不規(guī)則，hk356B-01地塊（138街坊）為梯形地塊，而hk311-01地塊則類似三角形。

hk311-01的開發(fā)指標(biāo)要求已經(jīng)達(dá)到了超高難度，除了僅1.35的低容積率外，“限高”要求更是苛刻：沿周家嘴路建筑檐口高度不超過15米，沿岳州路建筑檐口高度不超過9米。局部需有提高的，應(yīng)經(jīng)過歷史風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)專家委員會(huì)論證，具體以建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理階段審定的方案為準(zhǔn)。

同時(shí)，根據(jù)規(guī)劃建設(shè)要求，該地塊為成片風(fēng)貌保護(hù)街坊，規(guī)劃范圍內(nèi)均需進(jìn)行肌理保護(hù)。街坊內(nèi)部延續(xù)以主弄為核心的魚骨狀人行交通體系?？偱獙挾纫藶?-8米，支弄寬度宜為3-4米，局部可適當(dāng)放寬，具體弄巷布局以建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理階段審定的方案為準(zhǔn)。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦1月30日上午接受記者微信采訪時(shí)表示：“難度太大了，限高意味著這一地塊還是以聯(lián)排產(chǎn)品為主，一小部分四層到五層的花園洋房產(chǎn)品，極少量獨(dú)棟，全部做成獨(dú)棟項(xiàng)目還是很困難的?！?/P>

除了高度限制，hk311-01地塊還“包著”一座加油站，并且需要“讓開”一座商務(wù)樓。

根據(jù)遴選公告的答疑紀(jì)要，加油站將按控規(guī)要求拆除并在控規(guī)加油站范圍內(nèi)新建一座加油站，目前正在辦理規(guī)劃手續(xù)，該新建加油站為二級(jí)加油站。

此外，hk356B街坊內(nèi)歷史建筑保護(hù)保留規(guī)模不小于2.14萬平方米（含hk311街坊歷史建筑保留保護(hù)規(guī)模0.34萬平方米），hk356B街坊內(nèi)歷史建筑保護(hù)更新規(guī)模不小于2.54萬平方米，真正是“瓷器店里捉老鼠”。

成本高！高！高！

“市中心做這種產(chǎn)品，最大的問題就是歷史風(fēng)貌保護(hù)，成本非常高?！北R文曦指出。

經(jīng)過遴選，本次談選項(xiàng)目最終實(shí)施主體為：上海金橋出口加工區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下稱金橋）和上海北商發(fā)企業(yè)服務(wù)有限公司（下稱北商）聯(lián)合體。

“類似的舊改，都是國(guó)資委平臺(tái)再聯(lián)合一家央國(guó)企來承接，民營(yíng)房企一般很難進(jìn)行開發(fā)，畢竟里邊涉及很多細(xì)節(jié)，哪怕在建造過程中涉及一些文保方面的小技術(shù)問題，開發(fā)成本也會(huì)大大增加甚至翻倍，成本風(fēng)險(xiǎn)非常大?！?/P>

相比瑞安房地產(chǎn)2022年獲得的楊浦區(qū)舊改項(xiàng)目開發(fā)權(quán)，盧文曦也坦言，像這類地段更好、地形更為完整的舊改項(xiàng)目，對(duì)開發(fā)企業(yè)而言更有價(jià)值。

2022年10月25日，“舊改大戶”楊浦區(qū)用歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目刷新了上海房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的最高紀(jì)錄。楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B3-01地塊（平?jīng)鼋值?街坊）實(shí)施主體被確定為瑞安房地產(chǎn)（持股60%）和楊樹浦置業(yè)（持股40%）。當(dāng)時(shí)21萬元/平方米的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，刷新了市場(chǎng)對(duì)上海房?jī)r(jià)的預(yù)期。而此次虹口區(qū)嘉興路街道兩幅地塊出讓，選擇了不公開房地聯(lián)動(dòng)價(jià)。

“楊浦緊鄰虹口，瑞安在虹口區(qū)進(jìn)行的城市更新非常被認(rèn)可，政府期望通過引進(jìn)高端開發(fā)品牌來提升區(qū)域內(nèi)的整體開發(fā)水平，同時(shí)這塊地的開發(fā)價(jià)值和預(yù)期利潤(rùn)也更高。相比之下，嘉興路街道這塊地開發(fā)比較傷腦筋，即使在公開土地市場(chǎng)上，也未必有企業(yè)主動(dòng)競(jìng)拍?！?/P>

“考慮到開發(fā)成本、開發(fā)難度，這個(gè)王炸地塊不見得給開發(fā)商帶來多高利潤(rùn)，所以由國(guó)資平臺(tái)來開發(fā)比較合適，利潤(rùn)未必是他們首要考慮的，反而是把地標(biāo)性產(chǎn)品做出來，為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品奠定基礎(chǔ)更重要?！?/P>

如前所述，此次遴選并未公開房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，市場(chǎng)也無法判斷這兩家房企究竟是撿到了皮夾，還是啃了塊“硬骨頭”。

事實(shí)上，從金橋和北商這兩家公司的角度來看，未來如果想要深度參與上海城市更新，這一次超高難度的舊改開發(fā)經(jīng)驗(yàn)就顯得尤為重要。

“上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、中環(huán)甚至外環(huán)仍然有著大量城市更新空間，而城市更新和普通商業(yè)住宅開發(fā)的難度不可同日而語，大型地標(biāo)性舊改的操盤經(jīng)驗(yàn)是企業(yè)未來參與競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)加分項(xiàng)?！北R文曦說。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

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