前幾天，日經(jīng)中文網(wǎng)發(fā)布一篇文章《韓國(guó)家庭8.9年收入才能買房，出生率新低原因之一》成了大熱點(diǎn)。這個(gè)標(biāo)題里的“才”字用得實(shí)在是妙不可言，看的中國(guó)網(wǎng)友羨慕不已。

什么，才8.9年就能買房了？知道中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比是多少么？按照統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年深圳的房?jī)r(jià)收入比是36.5，上海是35.2，三亞是32.5，北京是29.4，廈門是28.9。即使是?？凇⒏Ｖ葸@樣的省會(huì)城市也超過(guò)了15。

(資料圖)

而中國(guó)的平均房?jī)r(jià)收入比為14.2年，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)韓國(guó)的8.9年，所以日經(jīng)中文網(wǎng)用“才”這個(gè)字放在標(biāo)題里，讓中國(guó)網(wǎng)友炸鍋了。

不過(guò)日本媒體的看法與磐石之心的看法類似：房?jī)r(jià)是最好的避孕藥。

目前，韓國(guó)的生育率非常低，從2018年的1，跌到2022年的0.78，僅僅生育24.9萬(wàn)人。而五年來(lái)韓國(guó)房?jī)r(jià)漲了80%。

在亞洲，韓國(guó)并不是生育率最低的國(guó)家。2022年中國(guó)的新生兒956萬(wàn)，生育率只有0.68，低于韓國(guó)。鄰居日本的生育率1.27，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于韓國(guó)和中國(guó)。

如果放在全球來(lái)看，美國(guó)的生育率是1.73、法國(guó)是1.84、德國(guó)是1.53，中國(guó)已經(jīng)成為世界上生育率最低的國(guó)家之一。

而在房?jī)r(jià)收入比方面，日本為8.41，美國(guó)為5.3，法國(guó)為6.3，德國(guó)為7。顯然，房?jī)r(jià)收入比與生育率之間是反比例關(guān)系。

這也充分證明了，房?jī)r(jià)是最好的避孕藥。我曾多次講過(guò)日本的例子。日本房?jī)r(jià)泡沫1991年破滅的時(shí)候，正是人口總數(shù)開始減少的第五年。很多人會(huì)問(wèn)為何韓國(guó)人口持續(xù)減少，房?jī)r(jià)卻沒(méi)法下跌呢？

韓國(guó)其實(shí)這幾年出臺(tái)了大量的遏制房?jī)r(jià)上漲方案，比如，房地產(chǎn)稅提高到1%-6%、遺產(chǎn)稅、交易稅65%-75%以限制交易，而且韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率82%，已經(jīng)無(wú)法增長(zhǎng)。為何什么韓國(guó)房?jī)r(jià)還是要堅(jiān)挺？

這主要由以下幾個(gè)方面原因?qū)е碌模?/p>

1、韓國(guó)地形多山地和丘陵，可建設(shè)用地少。韓國(guó)僅有的兩座大城市首爾和釜山，首爾人口超過(guò)2000萬(wàn)人，而韓國(guó)總?cè)丝谥挥?000多萬(wàn)。所以超過(guò)1/3的人聚集在首爾以及周邊。

首爾的面積只有605平方千米，而人口與首爾相當(dāng)?shù)谋本┟娣e為16410平方千米，接近3個(gè)首爾大。

相比日本這個(gè)狹長(zhǎng)的島國(guó)來(lái)說(shuō)，韓國(guó)的縱深太小，大城市太少，可建設(shè)住宅的地方太少。

所以首爾房?jī)r(jià)折合人民幣15萬(wàn)元/平方，遠(yuǎn)高于北京的平均房?jī)r(jià)6萬(wàn)，高于東京的房?jī)r(jià)4萬(wàn)，位居世界第二。

2、韓國(guó)GDP持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)向好，貨幣超發(fā)。韓國(guó)人均GDP已經(jīng)馬上要追平日本了，這讓韓國(guó)人對(duì)購(gòu)房熱情極高。韓國(guó)人和中國(guó)人一樣，都認(rèn)為房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲，在韓國(guó)2/3的居民財(cái)富是房產(chǎn)。

同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)口罩影像，韓國(guó)與歐美一起超發(fā)了天量貨幣，推動(dòng)韓國(guó)房?jī)r(jià)從2018年至今接近翻倍增長(zhǎng)。

3、韓國(guó)人口減少才剛發(fā)生。日本是在人口減少第五年，房地產(chǎn)泡沫破滅。韓國(guó)的人口減少發(fā)生在2019年，所以人口減少帶來(lái)的危機(jī)仍未反應(yīng)在房?jī)r(jià)上。

但是從年輕人購(gòu)房觀念來(lái)看，40歲以下的韓國(guó)年輕人也和中國(guó)年輕人一樣，有不婚不育，不買房的長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃，所以韓國(guó)房?jī)r(jià)泡沫的破滅只是時(shí)間問(wèn)題。

中國(guó)的人口從2022年開始減少，比韓國(guó)晚了3年。如果按照日本人口減少5年后發(fā)生房?jī)r(jià)泡沫破滅的規(guī)律，韓國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌可能發(fā)生在2024-2025年附近。而且2023年1月，韓國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。

至于我們什么時(shí)候可以看煙花，你可以自己計(jì)算，我不便多言了。

總之，沒(méi)有永遠(yuǎn)上漲的房?jī)r(jià)，只有永遠(yuǎn)上漲的年齡。任何違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律、科學(xué)規(guī)律、自然規(guī)律的反常行為，都會(huì)回歸正常，時(shí)間是最好的修正器。

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