每經(jīng)特約評(píng)論員 尹中立

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房產(chǎn)稅是一個(gè)敏感話題，有關(guān)該話題的討論持續(xù)了近20年。最近又有人提議出臺(tái)房產(chǎn)稅政策。筆者認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅意義重大，但必須選擇合適的時(shí)機(jī)，而當(dāng)下并非出臺(tái)房產(chǎn)稅政策的好時(shí)機(jī)。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在相對(duì)脆弱的復(fù)蘇階段，需要更多政策方面的呵護(hù)；另一方面，征收房產(chǎn)稅的一些前置條件尚不具備，比如小產(chǎn)權(quán)房的確權(quán)問(wèn)題。

不利于市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇

2021年下半年以來(lái)，部分大型龍頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。2022年底有關(guān)部門出臺(tái)了一系列化解龍頭房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的政策，市場(chǎng)逐步得到恢復(fù)，但從成交量等指標(biāo)觀察仍然沒(méi)有恢復(fù)到正常狀態(tài)。2022年主要城市的新房和二手房季度成交量均比2021年下滑超30%左右，從今年前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和房?jī)r(jià)仍然處在下滑狀態(tài)。

債務(wù)違約增加使部分金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)減少房地產(chǎn)行業(yè)貸款，疊加銷售下滑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈普遍緊張，引發(fā)土地市場(chǎng)出現(xiàn)一定流拍。甚至一線城市的土地都有流標(biāo)現(xiàn)象，這是比較罕見(jiàn)的。

值得警惕的是，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)問(wèn)題并非個(gè)別現(xiàn)象。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不少采取“三高”（高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）經(jīng)營(yíng)模式，在土地價(jià)格平均上漲速度超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債成本增速的前提下，“三高”經(jīng)營(yíng)模式可以使公司收益最大化。不過(guò)，高財(cái)務(wù)杠桿使得房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，只是在房?jī)r(jià)上漲狀態(tài)下“三高模式”的風(fēng)險(xiǎn)被掩蓋了。

如果此時(shí)出臺(tái)房產(chǎn)稅，會(huì)打壓市場(chǎng)預(yù)期，不利于市場(chǎng)進(jìn)一步復(fù)蘇，也可能引發(fā)新的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，征收房產(chǎn)稅有可能使住房租金上漲，直接影響到年輕人的獲得感。當(dāng)前一線城市和二線城市的住宅租金收益率只有1.5%左右，遠(yuǎn)低于按揭貸款的利率（4.5%以上），也低于銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率（3%左右）。征收房產(chǎn)稅如果導(dǎo)致租金上漲，受損的是租房者的利益。

對(duì)于難以通過(guò)租金上漲來(lái)轉(zhuǎn)移稅收成本增加的住房，持有成本的增加可能使住房所有者賣出住房，短期內(nèi)可能導(dǎo)致部分城市的住房供求關(guān)系出現(xiàn)較大波動(dòng)，進(jìn)而導(dǎo)致土地出讓收入出現(xiàn)大幅度下跌，影響地方政府的財(cái)政收入。

土地制度需進(jìn)一步改革

征收房產(chǎn)稅，首先應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，按照現(xiàn)行的制度規(guī)定，新建住宅對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)是70年，住宅的評(píng)估價(jià)值應(yīng)該與其使用年限呈反比，即使用年限越長(zhǎng)評(píng)估價(jià)值越低，直至70年期滿評(píng)估價(jià)值為零。顯然，這種評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)情況是相悖的，現(xiàn)實(shí)的情況是購(gòu)置時(shí)間越久其市場(chǎng)價(jià)值越高。評(píng)估價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相悖的源頭就在于土地使用權(quán)，市場(chǎng)已經(jīng)默認(rèn)住宅的土地使用權(quán)是永久的，但法律規(guī)定土地使用權(quán)只有70年。如果承認(rèn)住宅對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)期限為無(wú)限期，就不會(huì)出現(xiàn)上述矛盾。

為了使房產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估更加合理，建議將住房的土地使用權(quán)期限改為永久。

與此相關(guān)的還有小產(chǎn)權(quán)房的確權(quán)問(wèn)題。房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒(méi)有涉及農(nóng)村集體土地上的住宅，按此推理“小產(chǎn)權(quán)房”不在房產(chǎn)稅的征收范圍之內(nèi)。商品住房需要征收房產(chǎn)稅，而小產(chǎn)權(quán)房無(wú)需繳納房產(chǎn)稅，變相提高了小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)價(jià)值，會(huì)刺激更多的小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)。

尤其對(duì)于深圳這樣的城市來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房占存量住宅總量的50%左右，假如小產(chǎn)權(quán)房不征房產(chǎn)稅，則意味著一半的存量住房無(wú)需征收房產(chǎn)稅。從單個(gè)家庭擁有的住房數(shù)量看，深圳原住民擁有的小產(chǎn)權(quán)住房數(shù)量是相當(dāng)大的，單個(gè)家庭用于出租的住房面積超過(guò)1000平方米的不在少數(shù)，他們是最應(yīng)該被征收房產(chǎn)稅的群體。深圳的小產(chǎn)權(quán)房屬于歷史產(chǎn)物，如何將這些數(shù)量巨大的小產(chǎn)權(quán)房納入規(guī)范管理的渠道一直是深圳市住房管理部門的重要課題。如果小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題沒(méi)有突破，則深圳的房產(chǎn)稅改革就難言圓滿。

目前有關(guān)部門正在采取措施化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為，在此關(guān)口推行房產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于收益。鑒于上海和重慶已經(jīng)于多年前進(jìn)行房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，可以讓這兩個(gè)城市在完善規(guī)則基礎(chǔ)上，繼續(xù)進(jìn)行房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。

此外，征收房產(chǎn)稅涉及土地使用權(quán)期限及小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)，這些都是十分敏感的問(wèn)題?？梢赃x擇深圳作為試點(diǎn)，把征收房產(chǎn)稅的改革和小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)改革配套推進(jìn)?？梢詤⒖?005年在股票市場(chǎng)進(jìn)行的“股權(quán)分置”改革經(jīng)驗(yàn)，讓小產(chǎn)權(quán)房的所有者向深圳市住房保障部門無(wú)償轉(zhuǎn)讓一定比例的住房，以此作為小產(chǎn)權(quán)房獲得合法流通資格的對(duì)價(jià)，為了減少這些小產(chǎn)權(quán)房對(duì)市場(chǎng)的沖擊，可以將這些小產(chǎn)權(quán)房分批解禁。

（作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任）

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