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4月6日,全球知名的房地產(chǎn)服務商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2023年第一季度北京房地產(chǎn)市場研究成果，對北京的寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細分市場在一季度的表現(xiàn)進行全面回顧與總結，并基于最新的行業(yè)走勢對2023年北京房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展做出展望與研判。

第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示：“隨著疫情防控措施全方位解除，社會、經(jīng)濟秩序穩(wěn)步恢復，全力發(fā)展經(jīng)濟是中國在2023年的主基調(diào)。房地產(chǎn)市場救市信號明顯，相繼迎來多項重大利好政策，在經(jīng)歷了2022年低谷后，市場正在迎來復蘇拐點。而今年的‘兩會’定調(diào)房地產(chǎn)市場政策將繼續(xù)‘以穩(wěn)為主’，再次夯實了房地產(chǎn)市場的回暖信心。此外，消費基礎設施首次納入REITs試點范圍，有利于百貨商場、購物中心等的零售資產(chǎn)建設和改善，對擴大內(nèi)需、提振消費將起到積極作用。REITs的持續(xù)‘破冰’，也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了新機遇?！?/P>

2023年第一季度，北京寫字樓市場迎來真正意義上的“后疫情時期”。在開年階段，北京寫字樓市場活躍度明顯改善，尤其是帶看量大幅提升，表明潛在租戶已經(jīng)重啟選址搬遷計劃。但整體而言，北京甲級寫字樓市場目前仍處于恢復期，觸底之后的反彈仍需發(fā)展動能。

一季度，北京甲級寫字樓市場僅有位于通州運河商務區(qū)的通州中心C01項目正式交付，為市場帶來57,415平方米的新增供應。同期，盡管市場整體已進入復蘇軌道，但租戶方的選址策略仍較為謹慎，新租、搬遷、擴張需求仍未完全釋放；而去年累積的空置面積疊加目前仍待恢復的租賃需求，迫使業(yè)主方也承受著較大的去化壓力。綜合以上因素，使得一季度全市凈吸納量仍為負值，約為-3,220平方米，但降幅較去年四季度有所收窄。

新項目入市疊加需求疲軟，導致空置面積持續(xù)增加，2023年一季度全市空置率環(huán)比、同比分別上升0.5、1.5個百分點，至16.8%的高位。去化空置面積的壓力不斷累加，迫使業(yè)主方不得不繼續(xù)讓渡議價空間“以價換量”，因此在一季度北京甲級寫字樓平均租金繼續(xù)下滑，至人民幣每平方米每月321.7元，環(huán)比、同比分別下降1.3%、5.1%。

展望2023年全年，從供應端角度來看，去年因疫情影響而推遲入市的在建項目預計將在今年內(nèi)漸次交付，2023年的寫字樓市場也將迎來一波供應小高峰、供應量將超過57萬平方米；需求端方面，盡管國內(nèi)的社會經(jīng)濟秩序已完全恢復常態(tài)、新冠疫情也不再是寫字樓市場的絆腳石，但各行各業(yè)所面臨的復蘇難度與所需時間卻不盡相同，因此企業(yè)的租賃需求也相應地產(chǎn)生了差異化。因此可以說，市場信心的回歸與真實租賃需求的釋放均需要一段較長的時間，對于北京寫字樓市場而言，今年既是轉(zhuǎn)折之年、也是調(diào)整之年。

北京商業(yè)零售市場有望在2023年迎來井噴式增長，新項目的持續(xù)入市與各購物中心品牌結構的深度調(diào)改有望進一步帶動消費回暖。一季度，位于亞奧商圈的DT51項目與位于門頭溝區(qū)的西長安中駿世界城如期開門迎客，共帶來約16萬平方米的新增零售面積。隨著疫情防控措施的全面解除，商業(yè)零售市場陰霾逐漸散去，本季度北京各大購物中心的客流明顯反彈。同時，春節(jié)前后新項目接連入市，有效刺激線下實體消費需求， 2023年北京零售消費市場實現(xiàn)了開門紅，市場回暖趨勢日漸顯著。

進入后疫情階段，各大購物中心積極推進品牌調(diào)改、空間升級改造等事宜，以期挽回在疫情期間出現(xiàn)的品牌關店、撤離、客流量下降等損失，但由于市場完全復原仍需時間，因此全市主要購物中心的關鍵指標也出現(xiàn)了小幅波動。2023年一季度，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比上升0.8個百分點至8.5%；同期，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金水平出現(xiàn)小幅下滑，為每平方米每月816.1元，租金指數(shù)環(huán)比微降0.1%、同比下滑4.8%。

值得一提的是，除去一季度已開業(yè)的項目，包括在建購物中心與城市更新改造項目在內(nèi)，北京零售市場2023年新增零售面積預期將達百萬平方米以上。新項目橫跨核心、次核心及新興商圈，進一步發(fā)掘北京各區(qū)域市場的潛力，釋放多圈層消費需求。同時，存量項目也在積極應對后疫情時代消費市場的變化，加速調(diào)整商鋪品牌與業(yè)態(tài)排布，大力培育新型消費，加強項目核心競爭力的打造，把握北京零售市場新時期的發(fā)展機遇。

北京大宗投資市場迎來暖春，市場活躍度持續(xù)改善，一季度投資市場累計成交金額約為人民幣67.35億元，較去年同期增加60.8%。在2023年開年階段，除了自用型收購及通過法拍渠道購得資產(chǎn)外，無論是內(nèi)資投資者還是外資機構均開始重新啟動尋覓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、加速布局北京商辦市場。從資產(chǎn)角度出發(fā)，近期投資人重點關注的投資標的除了成熟商圈的優(yōu)質(zhì)辦公樓、零售資產(chǎn)、科技園區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目外，對于物流高標倉、長租公寓、保障性租賃住房等新興賽道的投資興趣也與日俱增。隨著整體市場環(huán)境持續(xù)回暖，2023年預計將會有更多的投資機構把握機遇、加大投資、增厚整體收益，市場也有望見證更多大手筆的投資成交案例。

回顧2023年一季度，北京房地產(chǎn)市場雖然因為受到疫情長尾效應的影響，回暖速度低于預期，但市場拐點已經(jīng)到來，市場活躍度的改善表明觸底反彈將是2023年房地產(chǎn)市場的大勢所趨。在供給端，二、三季度零售市場新增供應充足，消費基礎設施REITs利好顯著；寫字樓市場低調(diào)起步、溫和復蘇，底部動蕩有望告一段落。在政策端，擴大市場需求仍是穩(wěn)經(jīng)濟的重要抓手，同時地產(chǎn)整體政策環(huán)境仍將延續(xù)寬松態(tài)勢。預計下一階段北京房地產(chǎn)市場的信心將進一步回歸，盡管受宏觀經(jīng)濟周期影響，市場數(shù)據(jù)的修復仍需要時間，但是市場活動及經(jīng)濟秩序穩(wěn)步恢復至疫情前水平指日可待。

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