觀點網(wǎng)正式披露2022年財報不到一個月，華僑城再次被深交所“關照”。

(資料圖)

此前，華僑城因2022年80億元至110億元大額虧損盈警，獲交易所出具關注函，要求說明業(yè)績由盈轉虧，且虧損主要集中在第四季度原因及合理性、是否存在集中于報告期計提大額資產減值情形等。

而后，興許是華僑城之前回函不夠詳細，或是監(jiān)管方在財報中發(fā)現(xiàn)了新的問題。

4月22日，深交所再向深圳華僑城股份有限公司發(fā)出2022年年報問詢函，涉及凈利潤大額虧損原因、償債能力、計提大額存貨跌價準備合理性及原因等11個方面。

二問計提

據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年業(yè)績預告開始披露以來，包括華僑城、榮盛發(fā)展(002146)、金科股份(000656)在內近20家A股上市房企陸續(xù)接獲交易所關注問詢函，主要有關計提資產減值、大額虧損等問題。

財報顯示，2022年華僑城計提資產減值損失共計127.05億元，其中房地產開發(fā)項目計提存貨跌價準備115.07億元，而2021年僅計提約12.57億元存貨跌價準備。

2月15日，華僑城在對交易所回復中指出，2022年全國商品房銷售額133,308億元，較上年下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

華僑城三四季度分別實現(xiàn)合同銷售金額157億元、123億元，較二季度峰值水平分別有18%、36%的降幅，未來市場不確定性仍然存在。

在預計房地產市場短期調整壓力仍然較大情況下，該公司于第四季度對存貨項目進行全面盤查和評估，并依據(jù)會計謹慎性原則對相關存貨計提資產減值，導致第四季度業(yè)績由盈轉虧，具有合理性。

華僑城續(xù)指，存在減值跡象存貨主要集中在成都、昆明、廣州、重慶、東莞、鄭州、?？凇⑻旖虻瘸鞘?。

進行減值測試時，根據(jù)項目市場定位、結合近期及期后該公司同類產品銷售價格、不同地區(qū)周邊競品銷售價格、銷售去化因素等，華僑城采取謹慎偏中觀的預期，對于不同地區(qū)項目進行了估計售價合理預計；其次，對于項目實際發(fā)生成本、預計完工時估計要發(fā)生成本、銷售費用及相關稅費進行了合理測算；最后，逐項比較單個存貨項目可變現(xiàn)凈值與存貨成本差異，計提存貨跌價準備。

然而，深交所對于華僑城這一看似詳細，但又透露著些許籠統(tǒng)的回答并不滿意。

在新的問詢函中，深交所進一步要求華僑城詳細說明報告期計提存貨跌價準備涉及具體項目情況，包括但不限于項目所處城市、項目業(yè)態(tài)、開發(fā)建設狀態(tài)、存貨賬面余額、報告期計提存貨跌價準備金額、存貨跌價準備期末余額等。

此外，還需詳細說明主要項目存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認依據(jù)及主要測算過程等。

同時，華僑城一貫依靠地產與文旅雙輪驅動，后者的資產減值亦是受關注對象。

深交所申明，華僑城需詳細說明報告期對旅游景區(qū)資產計提減值準備具體情況、減值跡象判斷依據(jù)及減值測試主要過程，是否充分考慮報告期及未來接待游客數(shù)量變化情況，旅游景區(qū)資產減值準備計提是否合理。

業(yè)績疑問

2022年，華僑城實現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，房地產業(yè)務和旅游綜合收入分別為493.66億元和272.2億元，較上年同期分別下降16.27%和37.16%；實現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤-109.05億元，同比下滑387.05%。

華僑城表示，虧損主要受房地產市場下行、大額計提減值、轉讓股權實現(xiàn)投資收益減少、按持股比例確認投資收益下跌等多方面影響。

不過，華僑城房地產業(yè)務毛利率在2021年同比下降37.96個百分點，2022年卻增加了0.51個百分點。

深交所要求，華僑城分別說明告期房地產業(yè)務、旅游景區(qū)業(yè)務所處行業(yè)環(huán)境、經營狀況，以及相較2021年的變化情況，并結合房地產業(yè)務、旅游景區(qū)業(yè)務收入確認、成本結轉、期間費用等情況，說明房地產業(yè)務毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損主要原因及合理性。

深交所還注意到，2022年，華僑城“銷售費用-其他費用”“管理費用-其他費用”分別為2.18億元、7.21 億元，同比分別增長34.16%、6.39%。

兩項增長均與營收下跌相悖，深交所要求華僑城說明其他費用具體構成、費用性質，并說明相關費用變動趨勢與營業(yè)收入大幅下滑變動趨勢不一致的原因及合理性。

另外，當前頗受市場關注的應收款項方面，深交所也向華僑城提出了疑問。

截至2022年末，華僑城其他應收款期末余額為317.21億元，其中，關聯(lián)方往來款為186.36億元，占其他應收款的58.75%?！赌甓汝P聯(lián)方資金占用專項審計報告》顯示，該公司有多筆對控股股東華僑城集團有限公司及同受控股股東控制的多家公司的其他應收款，往來性質為“經營性往來”。

對此，深交所要求華僑城A分別說明上述其他應收款中往來款款項性質、具體內容，交易對方以及交易對方是否與公司、公司控股股東、董監(jiān)高存在關聯(lián)關系，相關款項是否構成財務資助或者非經營性資金占用，是否及時履行恰當?shù)膶徸h程序和披露義務（如適用）。

實際上，并不只有交易所對華僑城的經營情況存在質疑，中信證券(600030)報告指出，在過去很長一段時間，華僑城旅游文化品牌老化，景區(qū)和主題公園相對競爭力減弱，房地產開發(fā)則規(guī)模不經濟，拿地質量一般。這個不利趨勢和華僑城管理上一度偏重規(guī)模增長，對經濟效益關注不夠有關，和區(qū)域公司業(yè)務內容龐雜也有關。

由此，中信證券認為，華僑城業(yè)務虧損并不只是2022年經營遇到挑戰(zhàn)的結果，更是一些歷史問題的累積。

但該機構亦表示，2022年，張振高就任華僑城董事長和黨委書記。自此以來，公司深入開展專業(yè)整合，房地產、主題公園、酒店、商業(yè)等專業(yè)化條線梳理更加清晰，全面完成存量在運營項目管理整合，地產、旅游業(yè)務強調面向市場，，有望為發(fā)展打開新的局面。

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