作者｜聞之

第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定，在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點，備受關注的房地產稅靴子即將落地。

其實，世界上大部分國家對房地產稅都非常重視。因為征收房地產稅，可以保證財政收入，為城市建設積累資金，也是促進房地產經濟快速穩(wěn)定健康發(fā)展的重要手段。

美國：以需定收，動態(tài)調整房地產稅

美國是實行房地產稅最早的國家之一，房地產稅也是房產永久持有的一個基本保證。

經過長期的運作和調整，目前美國房地產稅已形成了較為完善的稅收政策體系。它以對不動產及其建筑物等統(tǒng)一征收財產稅為主體，具備了稅率由各州政府根據各級預算制定、完善的稅基評估機制、領先的評估技術和體系化的稅收優(yōu)惠政策等特質。其征稅宗旨主要是為州及地方政府提供持續(xù)可靠的財政收入，為城市基建提供穩(wěn)定的資金支持。

美國房地產稅稅率一般“以需定收”，全美各個州稅率在0.2%-2.5%。稅基以房地產評估價值為主（乘以一定征稅比例），評估方式主要包括市場比較法、重置成本法、入息收入法等，不同州采取方式不同。同時，不同地區(qū)每年征收房地產稅的頻率也不一樣，例如，費城每年只收一次，而新澤西州每年則會征收四次。

對于房地產的估值，主要取決于周邊房屋價格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設施等因素。房地產的估值由兩部分構成：一是房屋本身的價值，主要依據購買時的價值、裝修增加值、市場增值；二是土地的價值。

聯(lián)邦政府的法律將房地產分為主要住宅（Principal Residence）、第二套房（Second Home）和出租房（Rental Property）等，各類房屋根據用房的性質會有不同的估值，從而繳納相對應的稅款。在評估中，如果納稅方對稅務部門的評估方法或評估價值出現(xiàn)質疑時，可以要求第三方中介機構介入，或者向政府主管部門申訴，重新進行價值評估。美國各個地區(qū)征收的房地產稅會根據稅率、稅基的調整而變化，在房價上漲較快時，也會動態(tài)調整稅負壓力。

美國房地產稅可抵減所得稅。在計算所得稅時，美國房地產稅和住房抵押貸款的利息支出都可以從所得收入中扣除，即降低了所得稅的稅基，從而降低了納稅人的綜合稅賦。另外，需要關注的是，擁有美國國籍的人才可以享受自住房產稅收減免的政策，但是對于投資類用房而言，無論是否擁有美國國籍，都不享受稅收減免政策。

在欠稅管理上，美國稅務局對房地產企業(yè)或個人的故意欠稅處罰較重，一般都會給予欠稅數(shù)額的數(shù)倍罰款，嚴重的會被罰得傾家蕩產甚至面臨牢獄之災。處罰方式也有很多種，如限制相關人員出境、凍結存款、降低企業(yè)或個人信用、強制對房屋進行拍賣等。

英國：分級征稅，正在孕育新的房地產稅

英國沒有傳統(tǒng)意義上的房地產稅，17世紀中期在英格蘭地區(qū)用于為貧民提供救濟的“爐灶稅”，即以一戶所擁有的爐灶數(shù)量作為征稅對象的稅種，可以算作是英國房產稅的雛形。之后1691年又征收了戶稅和窗稅。目前來說，如果算持有稅，可以把市政物業(yè)稅（Council Tax）算作英國的房地產稅。

在英國，所有的房產都要向地方政府上繳市政稅，用來支付地方的公共服務設施費用。通常情況下，英國的市政物業(yè)稅額每年在900-3000英鎊。市政物業(yè)稅的納稅主體是房屋的住戶，包括年滿18周歲的擁有或租住房屋的人，如果出租則由租客來繳。稅收來源不是基于擁有者而是占用使用者，在稅法邏輯上是誰占用使用房產，誰就來繳稅原則。

市政物業(yè)稅由各地地方政府根據其每年收支情況進行稅額的設定，稅額按年計算，通常分10次或12次支付。市政物業(yè)稅根據房屋在某一特定時間的評估價值進行征收，英格蘭和蘇格蘭地區(qū)按1991年的評估價值征收，威爾士地區(qū)按2003年的評估價值征收，新建房的價值也會被換算成1991年/2003年的名義價值作為計稅基礎。

在英格蘭，房屋依其評估價值被分為A-H八個等級，每個等級實行定額市政物業(yè)稅。D級為基準稅級，每年各地政府根據其各項收入及支出預算計算出其預算缺口。確定出D級的納稅額，其他等級的稅額都可以相應計算出來。稅額隨房屋評估價值的增加而上升，但其上升速度小于房屋價值上升速度，有效稅率隨房屋價值上升而下降。

市政物業(yè)稅也有相應的稅收減免措施。如果住房者是全日制學生、每周收入低于195英鎊的學徒，或是廢棄房屋（domestic properties in disrepair or derelict）可以享受免繳市政物業(yè)稅。一些特殊情況可以享受市政物業(yè)稅折扣：空置房產、第二套房或度假屋可享受50%的折扣；首套房或獨居的家庭可享受25%的折扣。殘疾人、低收入群體、精神障礙者等特殊群體也可以申請相應的減免。

綜合來看，政府制定的市政物業(yè)稅主要是作為地方政府收入的來源，而非房地產調控的手段。然而，由于目前高企的房價，英國正在考慮推出新的全國性的房地產稅來取代目前的市政物業(yè)稅。

2020年，英國政府為了刺激因新冠肺炎疫情而陷于停頓的房地產市場，推出了新的印花稅假期（stamp duty holiday）：在2020年7月8日到2021年3月31日期間購買住宅的買家，印花稅起征點調高至50萬英鎊。經過大半年的推行，新政策對英國房地產市場的發(fā)展起到了非常強勁的刺激作用，但也導致了房價虛高，許多人仍然買不起房。

這是因為印花稅假期政策調高了印花稅的起征點。房價也被相應地提高，導致賣家在標價的時候直接抬高價格。英國政府推出印花稅假期的初衷，是讓原本因疫情失業(yè)而買不起房的年輕人能買到房，而現(xiàn)在，事與愿違。虛高的房價讓更多普通人陷入更深的困境，買不起房子的人可能會越來越多。

因此，印花稅假期到期后，英國政府開始籌劃新的房地產稅來代替市政稅，在一定程度上放緩房價的上升，擠出泡沫，使英國房產市場保持健康的發(fā)展。但目前為止，英國相關的征收辦法仍未公布。

據《每日郵報》報道，新房地產稅將會按照房產總價值和當前市場價格的比例，按年度來征收。具體比例是多少，還是個未知數(shù)。不過，唯一可以確定的是，在經歷了2020年英國房價一波大漲之后，征稅比例下調的可能性不大。

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