最近的市場上，深圳的新盤似乎并不活躍，不少新盤都在降首付甚至直接降價(jià)來吸引買家。

而整個2月份，深圳幾乎沒有新盤入市，成交量方面，2月份深圳的新房成交也創(chuàng)下了近兩年來的新低。

但是，前幾天的文章我也說過，當(dāng)下深圳市場的調(diào)控已經(jīng)有很明顯的放松跡象，接下來深圳的新房成交非?？赡軙磸棥?/p>

不過在整體市場還未明朗之下，我相信依然會有不少新盤會打折促銷，而這個現(xiàn)象在年前的時(shí)候就已經(jīng)出現(xiàn)過。

在經(jīng)過了2月的低迷之后，將會有一批在2月沒有入市的新盤也會在3月份扎堆入市。

接下來要入市的新盤有哪些？下面先看看我給大家列出的3月即將入市的21個新盤的名單！

在這些新盤中，有新盤能倒掛接近300萬，而有些新盤的價(jià)格比周邊二手還要貴！

這些即將入市的項(xiàng)目到底哪些值得關(guān)注？各個新盤的優(yōu)劣有哪些？

下面我將在不同預(yù)算下給大家列出可買的樓盤并具體分析要如何選盤（部分新盤面積段跨度很大，因此可能會在不同價(jià)格段中出現(xiàn)）。

當(dāng)然，每個人的情況不一樣，我們的分析可能不會顧及到所有，如果

1000萬以上

1000萬以上，其實(shí)基本不需要推薦，因?yàn)樵谏钲谫I千萬以上的房子，一定是跟著最核心的地段買。

在這個區(qū)間段能買的地段，主要有兩種類型。

要不就是有舒適性產(chǎn)品的豪宅地段，比如尖崗山的鳳鳴水岸、比如羅湖的亞太半山樾府都處于豪宅地段

要不就是核心地段住宅，比如南山、福田的新盤都屬于此類。

如果從增值角度看，在深圳，核心地段＞豪宅地段

所以在這個幾個盤中，更推薦買南山和福田的新盤。

在南山和福田的新盤中，就核心的還是看地段。

正東名苑處在南油，屬于南山吊車尾的位置；

福田的新盤中，佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣府在福保片區(qū)，而中心天元和佳園則是在福田中心區(qū)，靠近福田CBD。

比較來說，中心天元和佳園毫無疑問是更好的選擇。

當(dāng)然，相比之下，中心天元的門檻更高，佳園戶型小一些，預(yù)算要求跨度很大，具體怎么選還是看預(yù)算。

700-1000萬

能選的樓盤主要有5個。

5個盤各有亮點(diǎn)，但我覺得要比較這幾個盤，首先看項(xiàng)目的缺點(diǎn)，5個項(xiàng)目中有3個有比較多的硬傷。

尖崗山鳳鳴水岸：

項(xiàng)目遠(yuǎn)離地鐵，最近的地鐵站是12號線的流塘站；

雖然尖崗山屬于豪宅地段，片區(qū)居住氛圍確實(shí)比較純粹，但也缺配套，尤其是商業(yè)，項(xiàng)目周邊沒有一個大型商業(yè)。想購物？跑去西鄉(xiāng)吧！

西麗丹華公館：

最大問題是產(chǎn)品，產(chǎn)品多數(shù)是單間，雖然土地性質(zhì)是住宅，但是產(chǎn)品設(shè)計(jì)是宿舍為主，不符合多數(shù)買房人的產(chǎn)品需求。

其次，距離地鐵也有一段距離，最近的是800m的石鼓站，

正東名苑：

南油這個地段是最大問題，項(xiàng)目周邊農(nóng)民房比較多、樓齡都偏老；

項(xiàng)目容積率高，達(dá)到6.4。

篩掉這3個之后，就只剩下佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣和亞太半山樾府。

這兩個盤最大差異是地段。

佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣在福田保稅區(qū)，而半山樾府在羅湖的清水河，保稅區(qū)未來的增值空間肯定比清水河更大。

除此之外，佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣這個項(xiàng)目的亮點(diǎn)非常突出：

第一，項(xiàng)目位于保稅區(qū)板塊，項(xiàng)目有一小部分中高樓層能看到海景；

第二，在中心區(qū)房子越蓋越高的情況下，紅樹灣項(xiàng)目的產(chǎn)品是少有的小高層住宅，一共只有15層；

第三，項(xiàng)目對口學(xué)區(qū)為福田外國語南校區(qū)初中部，福田外國語在深圳是僅次于深圳四大名校的第二梯隊(duì)頭部。實(shí)力很強(qiáng)。

第四，背靠福田紅樹林生態(tài)公園，項(xiàng)目能看到紅樹林的濕地景色。

佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣效果圖

在這個價(jià)格區(qū)間段，建議首選佳兆業(yè)航運(yùn)紅樹灣。

500-700萬

到了這個預(yù)算段，能買的新盤明顯增多了。

新盤多，我們就先分區(qū)來看。

南山的丹華公館前面說過，產(chǎn)品類似宿舍，有很多單間。

我認(rèn)為除非你是真的很想買在南山，你可以在丹華公館可以選一個小戶型。

再看龍華。

皇嘉瓏府：3個新盤中地段最好，靠近白石龍地鐵站。

但是這個項(xiàng)目是獨(dú)棟樓，周邊的次新房也比較多，比如龍光玖龍璽、新彩苑都非?？拷始苇嚫@些次新房布不僅帶商業(yè)，而且社區(qū)也大，社區(qū)品質(zhì)完全壓過皇嘉瓏府一頭。

未來進(jìn)入二手市場之后，獨(dú)棟樓恐怕打不過其他二手盤。

萬科啟城花園：位于觀瀾，大家要知道觀瀾這個板塊很大，而萬科啟城的位置在長湖站旁邊，屬于觀瀾片區(qū)的北部，地段上偏了點(diǎn)。

比較來說，如果要買龍華，鴻榮源壹城中心最適合。

這次即將推出的壹城中心十區(qū)項(xiàng)目有兩個亮點(diǎn)。

第一是這一次壹城中心推出的最后一期住宅最靠近地鐵，只有600m的直線距離；

第二，整個龍華最大的商業(yè)中心壹方城就坐落在項(xiàng)目旁邊。

所以最后3個盤的選籌順序是：

鴻榮源壹城中心＞萬科啟城花園＞皇嘉瓏府

如果是買龍崗，直接看地段，布吉和坂田選誰，稍微對深圳樓市有點(diǎn)了解的人都不會選錯。

結(jié)論：坂田信義君御山居＞布吉招商臻城花園

最后看光明

有兩個樓盤選擇，同樣是看地段，

特發(fā)觀月臺在鳳凰城片區(qū)，項(xiàng)目靠近光明城站，是未來深圳重要的交通樞紐所在地；

深業(yè)云筑在處在公明片區(qū)，是光明的老城區(qū)，城市界面、未來的配套都不如觀月臺。

結(jié)論：特發(fā)觀月臺＞深業(yè)云筑

最后，如果跨區(qū)域呢？龍華、坂田和光明這三個盤應(yīng)該怎么選？

從這個預(yù)算來看，首先地段上坂田和光明鳳凰城會優(yōu)于龍華中心；

其次，從產(chǎn)品上看，信義君御山居是現(xiàn)樓，沒有暴雷風(fēng)險(xiǎn)；戶型的得房率也高，能達(dá)到85%，產(chǎn)品的亮點(diǎn)會比觀月臺要更多。

所以，500-700萬預(yù)算內(nèi)，我的樓盤排序是：信義君御山居＞觀月臺＞壹城中心

如果你的預(yù)算也在這個區(qū)間，想要了解500-700萬預(yù)算的新房選籌的詳細(xì)邏輯，趕快掃描下方二維碼加我們的置業(yè)規(guī)劃師咨詢。

300-500萬

300-500萬預(yù)算區(qū)間能買的主要有10個樓盤。

龍華民治的皇嘉瓏府之前說過，獨(dú)棟樓樓盤，不建議買。

其他樓盤主要分布在坪山、龍崗和光明和寶安。

光明，500萬以下預(yù)算，除了能買前面提到的觀月臺和深業(yè)云筑之外，還要再加上松茂御城。

但比較來看，還是觀月臺最香。

因?yàn)榱硗鈨蓚€盤缺點(diǎn)都比較明顯。

前面說了深業(yè)云筑主要是輸在地段；

而松茂御城的主要問題是有產(chǎn)權(quán)爭議，這塊地當(dāng)初是村組織未經(jīng)本地的村民同意就賣給了開發(fā)商的，所以一直都有村民投訴，樓盤一直都開不了盤，

在這個問題沒有徹底解決之前入手恐怕都會有風(fēng)險(xiǎn)。

觀月臺項(xiàng)目靠近龍光玖瑞府

再看龍崗。

畔山銘苑和信城縉悅花園都有同一個問題，就是離最近的地鐵站都在2公里以上，距離實(shí)在太遠(yuǎn)。

其中信城縉悅花園周邊規(guī)劃是有31號線，但現(xiàn)在規(guī)劃都八字還沒一撇，開通時(shí)間恐怕要到猴年馬月。

在龍崗尤其是布吉、龍崗中心城這樣的非核心地段，離地鐵遠(yuǎn)就是致命的問題。

新生的兩個盤入場門檻很低，低于300萬都有機(jī)會入手，但地段位置靠近坪地，在龍崗都屬于邊緣的位置，如果有足夠預(yù)算的話，建議你優(yōu)先選擇更好地段的新盤。

比較而言，招商臻城花園的產(chǎn)品雖然中規(guī)中矩，但是地段和地鐵都沒有明顯拖后腿。

如果這個預(yù)算區(qū)間買龍崗，首選招商臻城花園。

寶安的新盤在松崗，主要問題就在地段，雖然在西部，但是位置比較偏，同預(yù)算下更建議買更靠近核心區(qū)的地段。

最后說說坪山的碧湖春天。

雖然項(xiàng)目位置接近龍崗，但是離規(guī)劃的地鐵站實(shí)在有點(diǎn)遠(yuǎn)，在這個預(yù)算段內(nèi)，我不建議你優(yōu)先考慮這個盤。

綜合來看，這個預(yù)算內(nèi)最好選擇的區(qū)域是光明和龍崗，兩者比較，龍崗能買到的地段都是在布吉邊緣或者龍崗中心城邊緣，不屬于龍崗第一梯隊(duì)的位置，而光明起碼還能買到鳳凰城。

所以二者比較，選光明新盤優(yōu)先于選龍崗新盤。

本月的新房各個預(yù)算段的選籌分析就是這么多，提醒一下，接下來在我們的文章和直播中，還會繼續(xù)深入分析深圳的新房市場和入市的新盤，

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