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文/樂居財經 魏薇

2021年7月，劉平接任退休的宋廣菊，成為保利發(fā)展董事長。他自此也接過了宋廣菊未能完成的使命和目標。

一年多來，保利發(fā)展在劉平的帶領下勢頭正猛。據克而瑞銷售榜，2022年保利以4573億元的全口徑銷售金額排名行業(yè)第二，成功重回前三，實現了宋廣菊時期未能如愿的目標。

開年以來，保利發(fā)展更開啟了“狂飆”模式，在1月以全口徑295億元的銷售額，坐上了行業(yè)第一的寶座。狂飆之下，萬億負債的保利發(fā)展開啟了百億補血計劃。

2月7日晚間，保利發(fā)展公告稱，2023年度非公開發(fā)行A股股票申請獲得中國證監(jiān)會受理。

12月底，保利借著融資窗口打開的契機，發(fā)布2023年度非公開發(fā)行A股股票預案，計劃非公開發(fā)行不超過8.19億股，募集資金125億元?？鄢l(fā)行費用后的募集資金凈額將被用于廣州保利領秀海、西安保利天匯、大連保利城等14個項目及補充流動資金。

發(fā)行對象為包括保利集團在內的不超過35名（含35名）的特定對象，其中，保利集團擬以現金方式認購本次非公開發(fā)行股份金額不低于人民幣1億元且不超過10億元。

1月16日，保利發(fā)展公告稱，其非公開發(fā)行股票已獲得保利集團的同意。

就在兩天前，保利打包掛牌出售12家與碧桂園合作公司的股權，總價22.87億元。12家公司中，多家公司處于虧損狀態(tài)，但也有實現連續(xù)盈利的公司，其中有四個項目處于售罄狀態(tài)。對于大規(guī)模退出，外界有猜測認為是保利正在出清盈利狀態(tài)不好的項目公司。

截至2022年9月末，其負債合計為11282.38億元，較年初的10970.19億元增加了312.19億元。擁有貨幣資金約1303.47億元，同時短期借款為12.69億元，一年內到期的非流動負債為659.78億元，現金短債比為1.9。

從賬面上來看，保利發(fā)展似乎并不缺錢。但去年以來在土地市場的大展身手，也在損耗著其手中的現金流。另外，從目前已披露2022年業(yè)績預告的眾房企中，保利發(fā)展雖作為小部分歸母凈利潤為正的企業(yè)，其數據同比之下還是錄得不少降幅。

攻城略地，三季度經營現金流為負

據克而瑞2022年銷售榜，保利以4573億元的全口徑銷售金額排名行業(yè)第二，較2021年同期上升兩個位次。

在行業(yè)中來看，保利銷售成績下滑的幅度低于行業(yè)平均水平。但也有業(yè)內人士表示，恒大和融創(chuàng)在榜單消失，保利銷售排名上升是順理成章的，這并不代表保利發(fā)展有多優(yōu)秀，只是運氣好罷了。

為了保住規(guī)模，重回并守住行業(yè)前三的目標，保利發(fā)展在拿地端絲毫不手軟。去年上半年，保利發(fā)展拓展項目37個，新增容積率面積412萬平方米，拓展金額607億元。三季度，保利發(fā)展繼續(xù)加大投資，新拓展項目33個，新增容積率面積359萬平方米，總拓展成本628億元，擴展投資均價為17493元每平方米，較上一期增加18.73%。

據克而瑞發(fā)布的《2022年新增貨值TOP100》榜單，保利在2022年的新增土地貨值達到了2514.8億元，位居行業(yè)第一。另外，保利在拿地金額、新增土地建面兩大榜單中也位列第一。

在土地市場的攻城略地，自然是一筆不小的花費。2022年前三季度，保利發(fā)展累計實現營收約1563.76億元，同比增長12.99%。但營收增長的同時，保利收獲了自己連續(xù)三個季度經營性現金流為負。

2022年三季度，該公司經營現金流為-298.57億元，下降幅度達59.22%。同期，保利發(fā)展籌資活動現金流也錄得-40.71億元，同比下降115.69%。投資現金流同樣為負，錄得-76.56億元。據此，其去年三季度實現現金流凈流出415.84億元。

前三季度，保利的銷售和管理費同比雖均然略有下降，財務費用卻同比增加6.25%，為30.29億元。截至2022年中期末，其財務費用同比大增56%。再對比2021年全年，保利發(fā)展的財務費用增幅只增加了7.38%，為33.86億元。

對于此次定增募資募金125億元，保利發(fā)展計劃將扣除發(fā)行費用后的募集資金凈額用于廣州保利領秀海、西安保利天匯、大連保利城等14個項目及補充流動資金。

樂居財經《地產K線》查閱了解，上述14個項目總投資金額達546.57億元，大部分項目開發(fā)周期要到2025、2026年，此次募資的110億元將用于投入上述項目，還遠遠不足。這意味著保利發(fā)展要完成這些項目的開發(fā)，還需另外奔走尋找更多的資金。

募集的資金還遠遠不夠，在樓市去化低迷，售價降低，房企為保利潤降標降配成風的行業(yè)環(huán)境下，保利發(fā)展上述一些項目也面臨維權的風險。如去年底，西安保利天匯項目就因為外立面降標、風井變煙道等問題遭業(yè)主維權。此外，項目室內部分地面以及窗戶等也被質疑降標。

節(jié)衣縮食，“抽水”股東回報

去年11月底，優(yōu)化房地產股權融資“新五條”發(fā)布，被業(yè)內視為“第三支箭”。其中一條是，恢復上市房企和涉房上市公司再融資。此后，多家房企表明意向，將通過“非公開發(fā)行股票”即定向增發(fā)方式融資。

不到一個月的時間里，已有大名城(600094)、萬科A、陸家嘴(600663)、招商蛇口(001979)、嘉凱城(000918)、華發(fā)股份(600325)、綠地控股(600606)、格力地產(600185)等在內的多家房企加入定增隊伍，定增募資用途主要有完成“保交樓”任務、實現項目開發(fā)、補充流動資金及償還負債。

從計劃發(fā)布到最后敲定，保利前后只用了短短一個月時間。與其他A股房企不同的是，保利沒有先宣布定增意向再發(fā)布定增預案，而是一口氣將所有的流程走完，內容包括預案的具體條款，以及可行性分析報告。

部分房企已披露具體募資金額，例如，嘉凱城定增募資不超過10.25億，華發(fā)申請60億定增，萬科定增不超股份數量的20%，按頂格來算，融資額度約400億。相比之下，保利125億的募資規(guī)模在行業(yè)中不算小。

保利發(fā)展稱擬通過本次定增改善自身資本結構，降低資產負債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風險能力。除了用于14個項目的建設以外，保利還擬將本次募集資金中的15億元用于補充流動資金。

值得一提的是，據樂居財經此前統(tǒng)計，在已發(fā)布業(yè)績預告的65家A股房企中，保利發(fā)展以凈利潤183.03億元排行首位。但受前些年高價地入市及近年樓市限價影響，保利發(fā)展的業(yè)績依然錄得較大下滑。

2022年，保利發(fā)展營業(yè)總收入2811.1億元，同比減少1.37%；歸屬于上市公司股東的凈利潤183.03億元，同比減少30.18%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤180.1億元，同比減少32.86%。

房地產行業(yè)依舊不明朗，風險猶存，保利發(fā)展也開始進一步控制資金流出，它首先從股東回報入手。在定增預案公布的同時，其就公布了未來三年的股東回報計劃。與之前相比，保利發(fā)展將在2023年的現金分紅調整為不低于當年歸母凈利潤的25%；之后兩年則調整為不低于當年歸母凈利潤的20%。

2018年，保利的現金分紅占歸母凈利潤的比例為31.46%，2019年的比例為35%，到了2020年則降到了30.18%；2021年權益分派69.43億元，占歸母凈利潤的比例進一步降至25.35%。

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