觀點(diǎn)網(wǎng)在等待IPO期間，京東產(chǎn)發(fā)又出手英國(guó)物流資產(chǎn)，進(jìn)一步豐富了海外資產(chǎn)。

4月24日，有消息稱(chēng)，京東產(chǎn)發(fā)將斥資2.5億英鎊（約合21.43億人民幣），收購(gòu)高盛位于英國(guó)的大型物流資產(chǎn)包。

該資產(chǎn)包具體包括兩處項(xiàng)目，其中一處為位于英格蘭考文垂的大型園區(qū)Prospero Ansty Park，該園區(qū)面積為110萬(wàn)平方英尺，約10.2萬(wàn)平方米；另一處是位于英格蘭普雷斯頓的物流倉(cāng)庫(kù)，面積55萬(wàn)平方英尺，約5.1萬(wàn)平方米。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)了解，這次交易是京東在英國(guó)收購(gòu)的第三項(xiàng)物流資產(chǎn)，2.5億英鎊交易價(jià)格也將刷新今年中資投資英國(guó)的最高紀(jì)錄。

海外謀篇

一邊是趨于穩(wěn)定的國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)梯隊(duì)，另一邊是持續(xù)增長(zhǎng)的全球跨境電商需求，無(wú)論是出于自身發(fā)展的主動(dòng)選擇，還是為爭(zhēng)奪一席生存之地的無(wú)奈之舉，“海外”無(wú)可避免地成為國(guó)內(nèi)企業(yè)的又一處戰(zhàn)場(chǎng)。

京東也參與其中。

從此前披露的招股書(shū)來(lái)看，作為京東集團(tuán)內(nèi)智能物流倉(cāng)儲(chǔ)平臺(tái)的唯一開(kāi)發(fā)持有者，京東產(chǎn)發(fā)一直有選擇地拓展中國(guó)以外的市場(chǎng)。

截至2022年12月31日，京東產(chǎn)發(fā)已在中國(guó)29個(gè)省級(jí)行政區(qū)及4個(gè)海外國(guó)家開(kāi)發(fā)、擁有或管理236個(gè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，包括合共219個(gè)物流園區(qū)、13個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)及4個(gè)數(shù)據(jù)中心，總建筑面積為2333萬(wàn)平方米。

截至同日，京東產(chǎn)發(fā)于4個(gè)海外國(guó)家擁有25個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。其中，已落成物業(yè)23個(gè)，開(kāi)發(fā)中物業(yè)及土地儲(chǔ)備2個(gè)，總建筑面積達(dá)67.9萬(wàn)平方米。

在京東集團(tuán)的發(fā)展需求及中國(guó)電子商務(wù)行業(yè)長(zhǎng)期增長(zhǎng)共同作用下，京東產(chǎn)發(fā)由國(guó)內(nèi)走向海外，實(shí)現(xiàn)向東南亞及歐洲等海外市場(chǎng)的成功拓展。

歐洲市場(chǎng)擁有龐大的消費(fèi)市場(chǎng)及全面的運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，是全球物流基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)的主要地區(qū)，也是京東產(chǎn)發(fā)已成功觸及并進(jìn)軍的一處海外市場(chǎng)。

歐洲最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)包括德國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、西班牙、意大利、荷蘭、波蘭、比利時(shí)、捷克共和國(guó)及瑞典。信息顯示，歐洲物流基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)目前仍供不應(yīng)求，2018年至2022年絕大多數(shù)主要細(xì)分市場(chǎng)的出租率較高，為95%左右，而2021年至2022年的有效租金水平大幅增長(zhǎng)約14.0%。

英國(guó)及荷蘭的物流基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)保持穩(wěn)定且前景可觀，2022年度吸納面積均超過(guò)300萬(wàn)平方米，出租率均高達(dá)97%以上。

參與者眾，歐洲市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)也同樣面臨土地稀缺及成本上漲的難題。

此前披露的招股書(shū)顯示，2022年，通過(guò)收購(gòu)英國(guó)及荷蘭的物流倉(cāng)庫(kù)，京東產(chǎn)發(fā)成功進(jìn)軍歐洲市場(chǎng)，并計(jì)劃通過(guò)后續(xù)改造升級(jí)來(lái)提高運(yùn)營(yíng)效率。

可預(yù)見(jiàn)的是，在京東產(chǎn)發(fā)逐步形成更為完善的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)覆蓋同時(shí)，京東供應(yīng)鏈一體化上的相關(guān)業(yè)務(wù)也都將得以進(jìn)一步發(fā)展。

英國(guó)布局

去年，京東于英國(guó)市場(chǎng)收購(gòu)了兩個(gè)物流倉(cāng)庫(kù)，也都是通過(guò)京東產(chǎn)發(fā)進(jìn)行。

從時(shí)間上來(lái)看，2022年7月22日，京東產(chǎn)發(fā)在英國(guó)買(mǎi)下了一處位于倫敦衛(wèi)星城——米爾頓凱恩斯的物流倉(cāng)庫(kù)，這是京東在英國(guó)收購(gòu)的首個(gè)物流基礎(chǔ)設(shè)施。

該項(xiàng)交易涉及金額約6000萬(wàn)英鎊（約合5億人民幣），項(xiàng)目所在的米爾頓凱恩斯位于英格蘭中部，為英國(guó)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，也是倫敦衛(wèi)星城，通過(guò)市郊鐵路連接倫敦市區(qū)。

該倉(cāng)庫(kù)曾是英國(guó)倫敦最大的百貨商店John Lewis的配送中心，面積約33538平方米，賣(mài)家為英國(guó)保險(xiǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)人壽安本。

值得一提的是，John Lewis近年也面臨一定程度的經(jīng)營(yíng)困境，2021年，有消息稱(chēng)該公司已將重心轉(zhuǎn)向電商渠道。

或許是經(jīng)營(yíng)困境難解，這家百貨公司轉(zhuǎn)道地產(chǎn)，于去年12月與安本簽署一項(xiàng)價(jià)值5億英鎊、為期數(shù)十年的協(xié)議，將建造1000套租賃住宅，也由此成為首家將旗下部分商鋪和其他房產(chǎn)改造為住宅的英國(guó)零售商。

某種程度上，John Lewis的轉(zhuǎn)型也為京東收購(gòu)創(chuàng)造了市場(chǎng)機(jī)遇。為避免更多意外發(fā)生，雙方以更快速度促成了交易。

在該物流倉(cāng)庫(kù)收購(gòu)時(shí)，京東相關(guān)人士曾透露：“這項(xiàng)投資提供了強(qiáng)勁的租金增長(zhǎng)和價(jià)值創(chuàng)造潛力，這也證明了我們的執(zhí)行能力，因?yàn)槲覀冊(cè)?周內(nèi)完成了交易，盡管這是我們?cè)谟?guó)的第一筆投資。未來(lái)幾年，我們將繼續(xù)投資于英國(guó)和歐洲的黃金地段。”

同年10月27日，京東又以4400萬(wàn)英鎊（約合3.68億人民幣）的價(jià)格收購(gòu)了位于英格蘭北部城市唐卡斯特的一個(gè)配送中心。

該物流配送中心是一個(gè)溫控倉(cāng)庫(kù)，面積約41265.67平方米，此前為英國(guó)連鎖超市Tesco租賃。

該倉(cāng)庫(kù)坐落在靠近唐卡斯特M18/A1公路交匯處占地28.55英畝的空地上，從區(qū)位上來(lái)看，唐卡斯特被英國(guó)北部著名的電商城市群曼徹斯特、謝菲爾德、利茲成弧形包裹。也因此，雖然只是英國(guó)英格蘭南約克郡的一個(gè)小鎮(zhèn)，卻成為英國(guó)重要的物流中心。

最新事件中，京東產(chǎn)發(fā)收購(gòu)的資產(chǎn)包具體為兩處項(xiàng)目，其中一處位于英格蘭考文垂的大型園區(qū)Prospero Ansty Park，該園區(qū)面積為110萬(wàn)平方英尺，約10.2萬(wàn)平方米。園區(qū)共有兩期，包括辦公空間、工業(yè)工廠和物流倉(cāng)儲(chǔ)空間，第一期目前已成功招募到部分租客，第二期計(jì)劃于2024年初完工。

另一處是位于普雷斯頓的物流倉(cāng)庫(kù)，面積55萬(wàn)平方英尺，約5.1萬(wàn)平方米，消息稱(chēng)該倉(cāng)庫(kù)目前出租給英國(guó)家具公司Victoria Plumb。

考文垂是英國(guó)英格蘭西米德蘭郡城市，地處英格蘭中心，與倫敦、布里斯托爾、利物浦、赫爾諸港距離大致相等；普雷斯頓則位于英格蘭西北部，也是蘭開(kāi)夏郡的行政中心，位于英國(guó)里布爾河畔，毗鄰國(guó)際大都市曼徹斯特和利物浦。與此同時(shí)，該市也是重要而繁華的商業(yè)、購(gòu)物和娛樂(lè)中心。

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