經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 在9月15日杭州本年第三輪供地開拍前，一則政府采購公告攪動著土地市場神經(jīng)——杭州土地部門將對去年第二批次以來的地塊購地資金進(jìn)行倒查。

9月9日，浙江政府采購網(wǎng)披露了一則采購項(xiàng)目公告：采購方杭州市土地儲備交易中心與兩家會計事務(wù)所簽訂合同，后者將對杭州2021年第二批次集中供地以來成交地塊的購地資金進(jìn)行審查。

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這則招標(biāo)經(jīng)歷了一波三折，早在5月11日和6月13日，浙江政府采購網(wǎng)均發(fā)過同樣內(nèi)容的招標(biāo)信息，但都因?yàn)橥稑?biāo)人不足3家而兩度廢標(biāo)，直到7月13日第三次招標(biāo)才成功落地。

招標(biāo)信息顯示，杭州按區(qū)域分成三個標(biāo)項(xiàng)，標(biāo)項(xiàng)一為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，預(yù)算135萬元；標(biāo)項(xiàng)二為蕭山區(qū)、富陽區(qū)，預(yù)算157萬元；標(biāo)項(xiàng)三包括余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢塘區(qū)、臨安區(qū)，預(yù)算148萬元。三個標(biāo)項(xiàng)均按照每宗地的審核單價進(jìn)行招標(biāo)，經(jīng)費(fèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。

8月3日，中標(biāo)結(jié)果出爐：亞太會計師事務(wù)所分別以單宗地審查服務(wù)費(fèi)2.9萬元、2萬元的價格中標(biāo)了第一、第三標(biāo)項(xiàng)；華興會計師事務(wù)所則以2.1萬元中標(biāo)了第二標(biāo)項(xiàng)。

根據(jù)最新的合同公告，三個標(biāo)項(xiàng)分別包含46、74和74宗地，合同總金額與預(yù)算金額一致，共計440萬元。

杭州市土地儲備交易中心提出了以下需求：審計單位須對土地競得人提供的全部購地資金來源申報資料進(jìn)行審查，包括其在購地前提交的《購地資金來源情況申報表》、會計師事務(wù)所出具的資金審查報告等，主要針對申報表中金額與證明材料的關(guān)聯(lián)性、準(zhǔn)確性、邏輯性等進(jìn)行審查，并在30日內(nèi)出具審計報告。

杭州在招標(biāo)公告中要求，審計報告需對土地競得人的購地資金是否符合五個“不得”作出結(jié)論性論證。

五個“不得”具體為：競買企業(yè)股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利，購地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，不得使用參與競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

從2021年第二批次集中供地開始，杭州、深圳、上海、北京等城市均要求房企買地資金必須為自有資金，嚴(yán)防資金違規(guī)流入商品房用地競拍市場。

杭州此次倒查購地資金也并非“突襲”，其在去年第二批次土拍公告中便提到，要“建立‘先承諾后審查’的工作機(jī)制，對競得人的全部購地資金組織開展審查”。

一家頭部房企的杭州投拓人士解釋，2021年杭州第二批次供地以來，開發(fā)商每批次參與買地，都須自行請會計事務(wù)所對購地資金進(jìn)行審計，“每一筆土地款都要提供資金來源審計報告。房企交完土地款后，將報告提交到杭州市國土部門”。

被認(rèn)定“合規(guī)”的資金來源主要是注冊資本金、銷售回款、經(jīng)營業(yè)務(wù)資金等，不允許利用開發(fā)貸、定向增發(fā)、信托借款等買地，“說白了就是封堵前融，但開發(fā)商拿到地后引入信托投資基金做增股投資，是合法合規(guī)的；如果以股權(quán)投資的表象，實(shí)際是放貸，則不合規(guī)”，該杭州投拓人士解釋。

本次杭州土地儲備交易中心采購的服務(wù)，主要請第三方機(jī)構(gòu)對此前房企提交的審計材料進(jìn)行核查。

杭州在去年第二批次以來的每宗地塊出讓文件中寫明：競買企業(yè)需填寫購地資金承諾書，若經(jīng)審查違規(guī)，房企將面臨三重處罰：一是取消競得資格，沒收競買保證金。已簽訂土地出讓合同的，出讓人有權(quán)解除合同，還可請求受讓人賠償損失；二是計入競買人及其投資決策主體社會信用體系；其三，對首次違規(guī)的競買人進(jìn)行約談；第二次違規(guī)則同一集團(tuán)成員企業(yè)3年內(nèi)不得參與杭州土地市場競買。

不過，前述頭部房企杭州投拓人士認(rèn)為，拿地時的資金審計報告由房企自行提交，此時倒查很難發(fā)現(xiàn)問題，尤其去年第二、三批次拿的地，現(xiàn)在大部分都已經(jīng)開盤，此時收回地塊或沒收保證金等事后處罰措施恐怕存在一定難度。

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