文/地產(chǎn)八卦女 陳慶

【資料圖】

01

最近，蘇州、鄭州、濟(jì)南等地爆出，政府在回購商品房。

▲蘇州、鄭州、濟(jì)南等多個(gè)地方下場(chǎng)回購商品房

▲網(wǎng)傳蘇州商品房回購名單。事實(shí)上，關(guān)系不錯(cuò)或者有給地方做貢獻(xiàn)的開發(fā)商，這兩年早就解套落袋為安。

對(duì)此，多數(shù)人的看法是，政府回購商品房，是疏通房地產(chǎn)市場(chǎng)的一步大棋。

一方面，回購的商品房可以做人才房、保障房使用，省去保障建設(shè)時(shí)間，加快保障房入市，緩解新青年住房壓力；

另一方面，商品房回購，可以幫助開發(fā)商去庫存，加速回籠資金，緩解流動(dòng)性危機(jī)，降低房地產(chǎn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)；

最后，商品房回購，除了可以降低市場(chǎng)庫存壓力外，還有利于提高市場(chǎng)預(yù)期信心——畢竟，按照股票回購原理，只有上市公司認(rèn)為自家股票被市場(chǎng)嚴(yán)重低估才會(huì)啟動(dòng)股票回購，房產(chǎn)回購?fù)?。房價(jià)自此有了托底效應(yīng)，可謂多方共贏。

▲按照上述說法，政府收購存量房，實(shí)際是向開發(fā)商放水，國家用于保障房建設(shè)的資金，會(huì)輾轉(zhuǎn)流入到開發(fā)商手里。

02

然而，對(duì)于商品房回購，我個(gè)人更贊同的觀點(diǎn)是，這一行為將會(huì)在邏輯上徹底改寫地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作思路。

為什么？之前，房地產(chǎn)的開發(fā)閉環(huán)是：政府賣地->開發(fā)商向銀行抵押項(xiàng)目借錢->銀行出錢->開發(fā)商蓋樓->消費(fèi)者向開發(fā)商購房->開發(fā)商向銀行借新還舊->開發(fā)商繼續(xù)向政府買地。

在這一個(gè)閉環(huán)里，邏輯重點(diǎn)是開發(fā)商利用銀行的資金杠桿，循環(huán)開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，而政府只是一個(gè)單純的土地方的角色。

而現(xiàn)在，房地產(chǎn)的開發(fā)閉環(huán)是：政府賣地->開發(fā)商借錢->銀行出錢->開發(fā)商蓋樓->政府出錢回購->開發(fā)商還錢給銀行->政府手握大量房源->公租、福利、再出售皆可。

顯然，在這個(gè)閉環(huán)里，土地方從幕后走到臺(tái)前，開始真正坐莊房地產(chǎn)市場(chǎng)。

而地產(chǎn)開發(fā)商，會(huì)從一個(gè)資源整合者的老板角色，逐漸淪為只是幫忙“打工”建房的、打工人的角色。

坦白說，在當(dāng)下這個(gè)局面，當(dāng)一個(gè)打工人也許比當(dāng)老板更有錢途，畢竟旱澇保收。

只是開發(fā)商想要當(dāng)打工人，就要確保項(xiàng)目一定能夠賣光、有被回購的需求。這就要求開發(fā)商必然懂得回購需求和公共關(guān)系。否則，只會(huì)慢慢排擠出局，留存在市場(chǎng)里的，只會(huì)是跟回購方關(guān)系好的、懂得“會(huì)哭的孩子有奶吃”的開發(fā)商。

事實(shí)上，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)也不玩高周轉(zhuǎn)了。因?yàn)槟玫捻?xiàng)目不好賣，儲(chǔ)備的土地也不著急開發(fā)了，甚至做完一個(gè)項(xiàng)目，除了留下幾個(gè)骨干，其他就地解散。有些銷售不理想的項(xiàng)目，就開始放慢施工進(jìn)度，施工周期拉長，預(yù)計(jì)交房時(shí)間留足夠的富裕時(shí)間。能做好每一個(gè)已開工的項(xiàng)目，就阿彌陀佛了。

03

突然想起炒股的股神徐翔。

徐翔的操盤模式，跟房地產(chǎn)的發(fā)展有點(diǎn)相像。

例如，在徐翔的早期階段，他懷揣著3萬元，核心策略就是短線追高強(qiáng)勢(shì)的莊股。那時(shí)候股票數(shù)量少，也就幾百只股，徐翔通過觀察，把一批莊股列入自選后，每當(dāng)其中的股票突然放量向上突破時(shí)，就第一時(shí)間跟進(jìn)，持有至莊家高位放巨量時(shí)再出來。這是他的早期財(cái)富積累手段。

與之類似，中國很多房地產(chǎn)公司的早期發(fā)展，也是“跟莊”成長。例如合生創(chuàng)展，跟的是廣州天河的莊，在廣州天河規(guī)劃為市中心之前，就囤了數(shù)百萬平米的地。后續(xù)隨著廣州天河漸漸落成，合生也“事了拂衣去，深藏功與名”。

到了中期，已成為大戶的徐翔，選擇的策略是漲停板戰(zhàn)法——先篩選出那些沒有莊家的小盤股，聯(lián)合其它大戶突擊買入，買到漲停，然后第二天連板。當(dāng)一個(gè)票一連幾天出現(xiàn)漲停連板，配合各大媒體、股評(píng)分析股價(jià)走勢(shì)、營造氣氛，就會(huì)有一大堆眼紅的投資者瘋狂進(jìn)入接盤，客觀上一起推高股價(jià)。最后等股價(jià)到了高位，徐翔再大量出貨，完成套現(xiàn)，留下高位站崗的散戶。

同樣的，回望過去五六年的房價(jià)走勢(shì)，會(huì)察覺和“漲停板戰(zhàn)法”如出一轍——2016-2017，全國房價(jià)進(jìn)入“漲停板”高潮，各大媒體房評(píng)已然層出不窮，在這樣的情況下，2020年-2021年中國房產(chǎn)成交量終于達(dá)到一個(gè)頂峰，不計(jì)其數(shù)的購房者高位站崗。

而到了后期，早已成名的徐翔成立了自己的私募，“漲停板戰(zhàn)法”也滿足不了旗下大資金的運(yùn)作了。那怎么辦？和大股東聯(lián)合起來。具體做法就是先利用資金優(yōu)勢(shì)，選擇標(biāo)的進(jìn)入成為重要股東，然后以重要股東身份與大股東談合作，要求大股東配合出利好，其中最主要的，一個(gè)是股票回購，另一個(gè)是出臺(tái)高送轉(zhuǎn)方案。

顯然，站在房地產(chǎn)的角度，股票回購，有點(diǎn)像是現(xiàn)在的商品房回購；高送轉(zhuǎn)方案，讓股價(jià)變得便宜，讓散戶有更低的上車門檻，有點(diǎn)像是現(xiàn)在降低首付要求.....

如此種種，處處類似，不一而足。

04

還記得有一次萬達(dá)高管對(duì)項(xiàng)目總培養(yǎng)機(jī)制的演講，具體是哪一位高管記不起來了，只記得他說，軍隊(duì)為什么存在？是為了打江山，守江山，他們是付出了很多的鮮血和生命換來的國土。所以政府的任務(wù)是把國土一點(diǎn)點(diǎn)的賣給我們。所以地產(chǎn)公司的責(zé)任很重要，地產(chǎn)公司如果換一個(gè)名字的話叫做稅務(wù)部門，我們是幫國家收稅的。

不得不說，這樣的觀點(diǎn)，初聽起來雷人，仔細(xì)咂摸卻確實(shí)如此。2010年，全國土地出讓總額2.7萬億元。2021年，全國土地出讓總額8.7萬億元。這11年間增長了3.2倍，遠(yuǎn)超GDP同期2.8倍的增幅（2010年全國GDP41.21萬億，2021年114.37萬億）。

由此，甭管商品房回購是不是托市，遠(yuǎn)超GDP增長幅度的土地出讓金，這是不可小視的一筆地方收入。而如果房市不景氣，那么采取類似于股票回購的商品房回購，未嘗不可。

寫到這里我突然又想到，既然都選擇了回購，賣地是起點(diǎn)，登記、過戶交易給小民是終點(diǎn)，那么中間所有能產(chǎn)生收益的環(huán)節(jié)，比如建筑、售賣、出租、中介這一條龍的業(yè)務(wù)，全部握在手中，豈不美哉？

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