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克而瑞研究中心“每周研究精讀”，聚焦宏觀、行業(yè)、房企、土拍、產(chǎn)品、客需、榜單等多個研究成果，與各界探討行業(yè)運行邏輯、變數(shù)及未來趨勢。

深度研究

【資料圖】

房企系列研究

加碼熱點城市、TOD走出廣州

越秀地產(chǎn)逆周期增長力研究

近年來，越秀地產(chǎn)厚積薄發(fā)，深耕廣州的同時，兼顧全國化擴張。下行周期下，在銷售、投資、資本市場表現(xiàn)良好，展現(xiàn)出較強抗周期能力。越秀地產(chǎn)擁有雙國資背景，同時憑借穩(wěn)健的經(jīng)營面、較強的抗周期能力，被資本市場看好，資金流入及預期穩(wěn)定，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了強力支撐。

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壹周觀點

01

二十大報告強調(diào)租購并舉

房地產(chǎn)還有三大支撐

房地產(chǎn)政策主基調(diào)將繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，強化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化。未來住房制度將全面貫徹落實租購并舉新模式，重點解決新市民、城市低收入群體的居住難題，實現(xiàn)人民群眾住有所居、安居宜居，提升全體人民的居住幸福指數(shù)。新型城鎮(zhèn)化仍是行業(yè)發(fā)展基石。

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02

房企大營銷迎來“類表單化”

傳播力更強

近日，尤其在中秋節(jié)及國慶節(jié)期間，集團或區(qū)域?qū)用鏍I銷活動展示形式出現(xiàn)“類表單化”。金茂、龍湖、金地都在做類表單化營銷，這一策略解決了以往集團或區(qū)域?qū)用娲蠓秶鸂I銷表述不清，傳播力不強的劣勢。從趨勢來看，預計房企的表單類精細化營銷活動會越來越多。

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03

1425個項目公司連續(xù)4個月

落入商票逾期名單

近日上海票交所公布的《截至2022年9月30日的持續(xù)逾期名單》顯示，存在商票逾期現(xiàn)象的房地產(chǎn)項目公司數(shù)量從8月的2801個大幅增至9月的3064個，環(huán)比增長9.4%，增速較上月末明顯放緩，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比增長1.02pct至68.6%。

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核心觀點

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土拍點評

01

降地價、預申請機制下

天津第三輪地塊全部成交

天津于10月17日完成了今年第三輪集中供地，共計成功出讓15宗地塊，總建面121.15萬平方米，成交總金額97.5億元，整體溢價率依然處于低位，僅有0.13%，但本輪無流拍地塊，且民企重新回歸拿地，整體來看土地市場正在企穩(wěn)。

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02

取消“限房價”南京三輪土拍熱度仍下滑

地方國企拿地超過八成

南京第三輪集中土拍中在10月19日正式迎來出讓。在供應結構改變及樓市成交低迷等多重因素的影響下，南京第三批次土拍熱度毫無意外地進一步走低：32宗地中1宗流拍，31宗成交，但其中僅1宗觸頂，余下地塊多以底價成交，且多依靠地方國企托底，平均溢價率也因此較第二輪進一步走低。

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月報/周報

庫存月報

百城去化轉(zhuǎn)增超20個月

深寧蓉渝等庫存漲幅居前

9月，百城供應集中放量環(huán)比大增近3成，成交則小幅微增5%，狹義庫存延續(xù)5.92億平高位波動，去化周期則由降轉(zhuǎn)增至21.4個月。廣義庫存高位微增至28.14億平，潛在庫存風險依舊較大。除了環(huán)都市圈三四線城市之外，部分核心一二線諸如深圳、南京、成都、重慶等狹義庫存漲幅居前，均超15%。

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新房周報

9城政策松綁，供應、成交低位回升

（10.10-10.16）

國慶后第一周，各地房企推盤節(jié)奏有所放緩，推盤套數(shù)明顯下降，另外，所推項目也大多位于郊區(qū)。政策方面，9城調(diào)控政策分類放松；樓市成交，總量低位回升，但開盤去化率和來訪轉(zhuǎn)化率再降；新增供應，總量環(huán)比翻兩番，杭州4盤入圍全國供應面積TOP10。

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二手房周報

15城二手房成交重回高位同比增38%

深杭規(guī)模超9月末（10.10-10.16）

15個重點監(jiān)測城市二手房成交127萬平方米。環(huán)比跳增但仍較第40周下降15%；同比保持正增，但漲幅收窄至38%。除深圳和杭州成交熱度較高，規(guī)?；厣⑤^第40周分別上漲17%和22%。其他城市則繼續(xù)延續(xù)下行趨勢，較第40周和較2021年同期均有不同幅度下降。

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土地周報

成交量價環(huán)比齊漲

廣州三批次土拍低熱收官

（10.10-10.16）

10月10日-10月16日，國慶假期后首周，多個城市進行了大規(guī)模的集中土拍。在此影響下，重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模環(huán)比大漲，平均地價也出現(xiàn)回升。集中供地方面，廣州于本周完成了年內(nèi)第三批次集中土拍，共成交15宗地，溢價率為0.5%，流拍率達25%，對比第二批次熱度來看，廣州第三批次競拍熱度明顯走低。

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客戶月報

案例篇

優(yōu)質(zhì)全面配套聚集剛需剛改客戶

INC鰲江國際新城·金雅苑覆蓋剛需、剛改產(chǎn)品，做為金茂城市運營項目，自建配套齊全且優(yōu)質(zhì)，價格折扣后對剛需剛改客戶吸引力凸顯，首開396套房源售罄，認籌率超300%。

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客需調(diào)研

十一置業(yè)調(diào)研

一圖看懂2022十·一置業(yè)客需調(diào)研解讀

十一之際各房企積極營銷，恰逢“930”之后各地利好手套、改善的政策頻出。雙重影響下，購房者的意愿偏好的變化也發(fā)生調(diào)整。基于此，克而瑞研究中心通過線上問卷的形式，進行了2022“十一”置業(yè)調(diào)研問卷。發(fā)現(xiàn)購房信心較五一有所回升，但年內(nèi)購房意愿僅11%。有孩家庭與單身族仍是置業(yè)主力，首次買房比例有所上升。

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直播分享

10月分享【第2講】

綠色金融發(fā)展迅速

房企發(fā)展機會如何？

1、綠色低碳成為房地產(chǎn)發(fā)展的時代要求。多數(shù)TOP30房企已開始綠色建筑的探索，萬科、碧桂園至2021年底累計開發(fā)的綠色建筑建面均超2億平方米。

2、綠色金融受到了政府的大力支持，綠色轉(zhuǎn)型或成為當前房企順利發(fā)債融資，緩解資金鏈風險的關鍵“砝碼”。

3、綠色低碳化建造存在一定的增量成本，尤其是當前整體行業(yè)流動性緊張，冒然綠色轉(zhuǎn)型會為企業(yè)帶來運營風險。同時，綠色轉(zhuǎn)型涉及到新技術、新材料的應用，技術壁壘較高，并非短期就能突破。

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產(chǎn)品力測評

向上生長

2022年產(chǎn)品力測評大事記

2022年，行業(yè)陰霾與疫情疊加之下，自新年伊始，產(chǎn)品力研究中心與時俱進、緊隨市場與行業(yè)熱點，先后策劃“綠色低碳”，聚焦疫情防控常態(tài)化下與產(chǎn)品升級等活動，多維度進行產(chǎn)品力研究；通過開展產(chǎn)品測評專家交流評審活動及線上對話直播等活動，累積邀約業(yè)內(nèi)產(chǎn)品專家50余位，搭建起完善的產(chǎn)品人交流平臺。

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本期編輯 / 鳥姐

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