前9月商品房累計(jì)銷售規(guī)模已倒退回6年前水平，銷售端局部回暖尚未傳導(dǎo)至投資端。

◎ 作者 / 楊科偉、姚鄭康

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【資料圖】

10月24日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-9月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。銷售單月同比降幅收窄6.5pcts至16%，東部地區(qū)是主要支撐。

前9月商品房累計(jì)銷售規(guī)模已倒退回6年前水平，銷售端局部回暖尚未傳導(dǎo)至投資端，全國(guó)開發(fā)投資9月同比下降12%，房屋新開工和土地購(gòu)置面積9月分別同比下降44%和65%。房屋竣工面積出現(xiàn)頹勢(shì)，9月規(guī)模同比降幅擴(kuò)大3.5pcts至6%。

9月銷售面積環(huán)比激增39%

東部拉動(dòng)全國(guó)同比降幅收窄6.5pcts至16%

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—9月，商品房銷售面積101422萬(wàn)平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額99380億元，下降26.3%。兩者同比降幅分別比1-8月收窄了0.9pct和1.6pcts。

單月來(lái)看，9月商品房銷售表現(xiàn)規(guī)模不及往年，表現(xiàn)不佳；但同比降幅進(jìn)一步收窄，整體銷售緩慢復(fù)蘇。具體來(lái)看9月商品房面積和金額分別完成13532萬(wàn)平方米和13510億元，環(huán)比分別上升39%和34%，同比分別下降16.1%和14.2%；二者同比降幅較8月分別收窄6.5pcts和5.7pcts。

自7月其商品房銷售規(guī)模同比降幅已連續(xù)3個(gè)月收窄，東部地區(qū)銷售筑底回升為拉動(dòng)全國(guó)整體復(fù)蘇的主要因素。從商品房銷售面積來(lái)看，東部地區(qū)1-9月同比降幅較1-8月大幅收窄2.5pcts，而中部、西部和東北地區(qū)分別持平、擴(kuò)大0.9pct和收窄0.9pct。單月來(lái)看，9月東部地區(qū)成交商品房6205萬(wàn)平方米，同比僅下降5%；中部、西部和東北地區(qū)9月商品房銷售面積則分別同比下降17%、30%和29%?？梢?jiàn)當(dāng)前新房銷售熱點(diǎn)聚焦東部地區(qū)，中西部及東北地區(qū)則仍處于持續(xù)探底階段。

全國(guó)均價(jià)環(huán)比降4%跌破萬(wàn)元

三四線新房“以價(jià)換量”環(huán)比降0.37%

根據(jù)全國(guó)商品房銷售面積、金額估算來(lái)看，9月商品房銷售均價(jià)下調(diào)至9984元/平方米，環(huán)比下降4%。全國(guó)商品房銷售均價(jià)再度跌破萬(wàn)元，“以價(jià)換量”在部分城市仍有作用空間。

從全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格來(lái)看，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微降0.1%；而二線和三四線城市分別環(huán)比下降0.2%和0.37%。

具體來(lái)看，9月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有54個(gè)和61個(gè)，比8月分別增加4個(gè)和5個(gè)。如西安、無(wú)錫、長(zhǎng)春等9月新建商品住宅銷售價(jià)格均環(huán)比由增轉(zhuǎn)降，其中長(zhǎng)春環(huán)比下降0.7%回調(diào)最大。

同比來(lái)看，全國(guó)整體商品住宅銷售價(jià)格繼續(xù)下探，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，二三線城市同比降幅擴(kuò)大。

9月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比下降城市分別有50個(gè)和63個(gè)，比上月分別增加1個(gè)和2個(gè)。其中一二線城市中武漢同比下降2.1%，最為顯著。

9月竣工與新開工環(huán)比此消彼長(zhǎng)

土地購(gòu)置規(guī)模同比降五成跌幅尚無(wú)收斂

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積878919萬(wàn)平方米，同比下降5.3%。房屋新開工面積94767萬(wàn)平方米，下降38.0%。房屋竣工面積40879萬(wàn)平方米，下降19.9%。三者同比降幅分別擴(kuò)大0.8pct、擴(kuò)大0.8pct和收窄1.3pcts。

單月來(lái)看，開工繼續(xù)走弱且竣工出現(xiàn)頹勢(shì)。9月房屋新開工面積為9705萬(wàn)平方米，同比下降44.4%。新開工規(guī)模環(huán)比上漲8%但低于1億平方米，不足歷史同期規(guī)模的四成。房屋竣工面積完成4018萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17%，同比降幅擴(kuò)大3.5pcts至6%。

一方面由于房企對(duì)非核心城市拿地意愿保持低迷，土地購(gòu)置面積持續(xù)降低，影響房屋新開工規(guī)模繼續(xù)維持極低水平；另一方面房企到位資金并未有明顯好轉(zhuǎn)，雖有地方性“保交樓”政策出臺(tái)，但項(xiàng)目施工和竣工規(guī)模仍難有較大提升。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積6449萬(wàn)平方米，同比下降53%；土地成交價(jià)款5024億元，下降46.25%；二者降幅分別較1-8月擴(kuò)大3.3pcts和3.7pct。

單月來(lái)看，9月土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款分別為1049萬(wàn)平方米和1205億元，二者均同比下降超5成。2022年9月，多個(gè)重點(diǎn)城市進(jìn)行了集中土拍。從土拍熱度表現(xiàn)來(lái)看，不管是北京、上海，還是武漢、青島，冷熱分化均成為各城土拍的普遍特征，周邊庫(kù)存壓力低、流速快的價(jià)值板塊受到房企青睞，素質(zhì)相對(duì)一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國(guó)企托底或直接遭遇流拍。

9月開發(fā)投資額環(huán)比增12%致同比降幅收窄

前9月累計(jì)降幅繼續(xù)擴(kuò)大0.6pct至8%

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：1—9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%，降幅較1-8月擴(kuò)大0.6pct。其中9月全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額12750億元，環(huán)比上漲12%，同比下降12.1%，降幅收窄1.7pcts。

9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額環(huán)比增長(zhǎng)但同比收窄有限、累計(jì)同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。從原因上來(lái)看，一方面房屋施工和土地購(gòu)置規(guī)模環(huán)比上漲帶動(dòng)整體投資規(guī)模上升；另一方面房屋新開工和土地購(gòu)置面積單月規(guī)模僅為歷史同期一半，持續(xù)拖累整體同比降幅和累計(jì)同比降幅擴(kuò)大。

綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：

2022年9月房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步回暖，如銷售同比降幅繼續(xù)收窄，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在下行過(guò)程中。從銷售方面改善傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資生產(chǎn)方面，仍然需要一個(gè)過(guò)程。

新房銷售方面，各地紓困政策已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，進(jìn)一步的調(diào)控寬松對(duì)銷售表現(xiàn)的促進(jìn)作用將愈發(fā)有限?？紤]到2021年下半年前值較低，預(yù)計(jì)后續(xù)商品房銷售單月同比降幅或有顯著收窄；整體銷售規(guī)模將保持筑底姿態(tài)，累計(jì)同比降幅則將緩慢收窄。

房企拿地方面，在盈利空間普遍上升的背景下，房企拿地更加看重項(xiàng)目的銷售預(yù)期。而當(dāng)前樓市下行壓力仍舊偏大，市場(chǎng)投資信心也較為低迷，受此影響，預(yù)計(jì)四季度土拍熱度也將會(huì)延續(xù)低位運(yùn)行。與此同時(shí)，因多數(shù)城市集中供地變?yōu)樗呐?，下一季度城市土拍撞期的可能性更高，由此?huì)導(dǎo)致城市之間甚至地塊之間的土拍熱度分化也更加顯著。

房企進(jìn)一步加大竣工投資的能力有限，同時(shí)由于待開土地規(guī)?？s小后續(xù)房屋新開工也相對(duì)有限。因此整體建安投資預(yù)計(jì)將維持較低規(guī)模。

土拓投資和建安投資難以支撐開發(fā)投資如期回升。當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無(wú)法形成有力支撐。因此后續(xù)投資規(guī)模將維持低位，同比降幅則將在2021年下半年前值較低因素下緩慢收窄。

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