前幾天，國家統(tǒng)計局公布最新70城房價數(shù)據(jù)。

(資料圖片)

看了下，下跌的城市不少，但合肥，還是讓人有點小驚訝，數(shù)據(jù)竟然還不錯。

9月，新房房價漲幅0.7%，居全國第1；二手房價漲幅0.2%，排在全國第4。

大家都清楚目前的樓市大環(huán)境，合肥有這樣的表現(xiàn)已是萬分難得。但出現(xiàn)在合肥，也有合理性的地方，合肥的樓市本來也有些有些特殊。

怎么看現(xiàn)在的合肥樓市？我有4點總結(jié)：

1、合肥市場在下行，但還是好于90%的城市。

2、新房供應非常緊，這是合肥韌性強于大多數(shù)城市的根本。

3、新房分化劇烈，降價和千人搖并存。二手降，但房價還是高于漲前水平。

4、合肥有價值，核心打新依舊香，選學區(qū)、選產(chǎn)業(yè)、選樓齡。

合肥市場，相對全國來說，還不錯。

廢話不多說，合肥現(xiàn)在的市場數(shù)據(jù)。

1、今年，合肥降價的新盤不少，1成首付、買房送車位，這些促銷活動合肥市場不少，但仔細看看，基本集中在新站、城北、肥東板塊，這些區(qū)域的價值確實不高，只建議本地剛需考慮。

2、但新房核心區(qū)，表現(xiàn)還是牛，高新、濱湖的新房依舊千人搖不斷。

前幾天，濱湖省府的高速尚宸院，63套房源登記1997組客戶，普通資格中簽率僅8.02%；此前，保利中交越秀天珺二批次324套房源，共有4136人參與登記。

3、二手市場還在回調(diào)。

9月根據(jù)平臺顯示二手掛牌量超過10萬，二手成交僅有1737套，雖然成交量很穩(wěn)定，但二手市場的回調(diào)，看來還會持續(xù)一段時間。

4、第三次土拍結(jié)果出爐，毛坯限價全面上升，未來市區(qū)新二手房倒掛會逐步收緊。

各大板塊，毛坯限價都有提高，比如小廟漲約2000元/㎡，包河漲約2000元/㎡、濱湖漲約2000元/㎡、瑤海漲約2000-3000元/㎡。

5、二手核心板塊收緊，但共識還是很強。

去年十月考察結(jié)束，我們就曾預測合肥房價至少回調(diào)20%才算合理。

除了大環(huán)境的因素，還是因為合肥2020年年底這波漲幅太大，比如政務區(qū)從均價3w+漲到了4w+，貸款指導價跟不上漲幅，二手首貸都需要5成首付，這使得二手的性價比很低，但新房供應又緊張，二手價格回調(diào)也是市場行為。

但從成交來看，核心區(qū)的共識還是很強。

9月成交最高的4個區(qū)分別是蜀山、濱湖、新站、包河。除卻新站的成交均價為1.49萬/㎡，其余全都突破了2萬+，優(yōu)質(zhì)板塊認可度還是更高。

這是合肥市場，必須了解的5點關(guān)鍵性信息。

合肥市場，怎么看？

還是有上漲回暖的預期。

1、合肥的產(chǎn)業(yè)、人口、限價等基本面是不用多說，每年10萬+的人口流入，以及這幾年合肥在新產(chǎn)業(yè)賽道上的表現(xiàn)，這是長線看好合肥的基礎。

2、核心區(qū)供應緊張，韌性算強。

雖然合肥二手掛牌看著很高，但合肥老城界面很差，政務、高新、濱湖、經(jīng)開這些新崛起的核心板塊，15年內(nèi)的次新也不多。所以，合肥核心區(qū)還是有易漲難跌的特性。

3、合肥二手市場的回調(diào)可能還會持續(xù)，入場要有回調(diào)的預期。雖然合肥新房還算火，但二手市場是最影響買房預期的，大環(huán)境不回暖，市場短期很暖迅速回暖。

4、核心區(qū)打新毫無疑問是合肥樓市的重點，但未來隨著新房限價走高，二手價格回調(diào)，二手性價比會慢慢回升，后期可以注意撿漏。

5、在大環(huán)境這么冷的時候，合肥還能有千人搖，土拍市場還算給力，足以說明合肥價值還是可以的，渡過低迷保值增值完全沒問題。

合肥買房，我認為今年年底-明年年初，還是值得看時機買入的。

合肥怎么買？

我認為主要三個邏輯：產(chǎn)業(yè)、學區(qū)和樓齡。

第一梯隊排序不變，還是政務和高新，政務關(guān)注10內(nèi)次新二手，今年或許有不錯的降價筍盤。高新重點看蜀西湖，重點還是打新。

第二梯隊是經(jīng)開學區(qū)房，尤其是168玫瑰園學區(qū)以及近政務區(qū)的部分。以及濱湖區(qū)，濱湖的供應還是比較大的，我建議大家關(guān)注省府和金融板塊。

新站、肥東不要看。

肥西不是預算不夠，短期建議都不要考慮，今年重點等核心區(qū)降價。

在前面梯隊板塊，重點挑新房、挑優(yōu)質(zhì)學區(qū)房，這樣買保值增值絕對沒問題。

最近，這兩年的行情，注定對很多人來說是機會，對很多人會倍感艱難。

合肥市場情況大概如此，本文沒有情緒，沒有渲染，希望大家都能考慮清楚自己的情況再做選擇。

我們此前也寫過合肥的調(diào)研文章，對合肥還有疑惑的，可以掃碼免費拿文章鏈接，對其他城市買房有疑惑的，可以掃下方二維碼詳聊。

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