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在9月短暫反彈后，10月樓市四大核心指標跌幅繼續(xù)加大，直接導致國房景氣指數(shù)降至94.7。

銷售：短暫反彈后的下降

按照國家統(tǒng)計局的口徑，1-10月，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，這一數(shù)據(jù)在前9月為同比下降22.2%，前8月下降23%，換句話說，9月的銷售出現(xiàn)短暫反彈后，10月降幅再度擴大。其中最受關注的住宅銷售面積下降25.5%，從細分表中得知這一數(shù)字是94129萬平方米。

盡管銷售面積負增長進一步擴大，但銷售金額卻出現(xiàn)“玻璃渣里的好轉”：商品房銷售額108832億元，下降26.1%，累計同比降幅收窄0.2個百分點。

“雖然8、9月成交銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)連續(xù)2月上升局面，但在市場信心不足、居民購房觀望情緒濃厚的背景下，10月份國慶假期居民購房計劃延緩疊加10月份居多城市疫情再度暴發(fā)，拖累市場修復速度?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，隨著近期金融16條、“第二支箭”對房地產(chǎn)行業(yè)的支持，地產(chǎn)股持續(xù)上升，對提振行業(yè)信心起到明顯效果，預計11月下半旬至年底房地產(chǎn)市場恢復速度加快，走出10月成交平淡局面。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進提醒稱，當前房屋銷售數(shù)據(jù)總體上處于下跌兩成的水平，改善動力不強，同時要警惕繼續(xù)惡化的可能。“從近期市場的反饋看，也要關注一線城市和豪宅市場兩個領域市場的新壓力?！彼崾尽?/P>

開發(fā)：連續(xù)7個月同比負增長

銷售的持續(xù)低迷，讓房企的開發(fā)不斷縮量：1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%，降幅擴大0.8個百分點；至此，開發(fā)投資累計同比連續(xù)19個月收窄，且連續(xù)7個月同比呈現(xiàn)負增長態(tài)勢。從單月數(shù)據(jù)上看，10月單月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為10386億元，環(huán)比下降18.5%。10月開發(fā)投資數(shù)據(jù)低于預期，投資額較9月有所下滑。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為，本輪市場下行幅度較深，主要是宏觀經(jīng)濟下行、疫情反復、國際形勢多變等多方面因素影響下，市場預期修復難度較大?！敖衲暌詠砬捌诙噍喎稚⑹街С终叱尸F(xiàn)效果鈍化、持續(xù)時間短等特征，至今銷售和投資市場仍未明顯改善?！彼舱J為，這是近期央行、銀保監(jiān)、住建部等多部門相繼出臺16項金融支持政策、預售資金保函置換等政策的原因，這次各項新政惠及面、支持力度以及政策細則的指導意義均明顯加大。

資金鏈：各渠道資金悉數(shù)下降

縮量的背后，是房企資金鏈的緊張依舊。

1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%，降幅擴大0.2個百分點。從各渠道資金看，國內貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款均呈現(xiàn)累計同比下降趨勢。

對此，包括王小嬙在內的業(yè)內分析師一致判斷：在銷售端并未明顯改善下，行業(yè)資金仍存壓力?！敖诮灰咨虆f(xié)會2500億元支持民營企業(yè)債券融資以及三部門支持保函置換預售資金，緩解房企資金流壓力。預計后期行業(yè)資金壓力能得到明顯改善?！?/P>

劉麗杰也指出，央行、銀保監(jiān)出臺的16項金融支持政策中，供給端通過債務展期、增信發(fā)債支持房企融資，特別是聚焦主業(yè)、資質良好的民營房企將得到有效支持；“保交樓”專項借款和配套融資支持將有助于加快保交樓進展；鼓勵資管機構參與處置風險項目、繼續(xù)鼓勵并推進項目收并購，將有望加快房企風險出清。

需求端，新政后個人住房信貸政策有了進一步寬松的空間，特別是二套改善性住房需求的首付和利率有望得到更大支持。銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布新政指導商業(yè)銀行向優(yōu)質房企出具保函置換預售監(jiān)管資金，該政策通過盤活預售資金改善房企現(xiàn)金流，可用于新房建設和債務償還。整體來看，供需兩端的金融支持政策落地有助于為市場注入流動性，改善市場預期，有望加快市場筑底。

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