記者采訪的多名業(yè)內(nèi)專家表示，穩(wěn)樓市要從供需兩側(cè)發(fā)力，供給端要暢通房企尤其是民營(yíng)房企的融資渠道，需求端則要提振居民對(duì)樓市、對(duì)未來(lái)的收入的積極預(yù)期，這兩點(diǎn)是提高居民入市意愿的關(guān)鍵。

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時(shí)隔一周，監(jiān)管部門(mén)再次發(fā)聲穩(wěn)地產(chǎn)！

2022年11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)政策措施落實(shí)工作。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期。用好民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營(yíng)房企發(fā)債融資。完善保交樓專項(xiàng)借款新增配套融資的法律保障、監(jiān)管政策支持等，推動(dòng)“保交樓”工作加快落實(shí)，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

同日，人民銀行行長(zhǎng)易綱在2022年金融街(000402)論壇年會(huì)上講話稱，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對(duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些調(diào)整，我們配合有關(guān)部門(mén)和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了個(gè)人住房貸款利率和首付比例，支持剛性和改善性住房需求。針對(duì)前期一些房企風(fēng)險(xiǎn)暴露導(dǎo)致逾期交房，我們出臺(tái)了2000億元“保交樓”專項(xiàng)借款，支持已售住房的建設(shè)交付，并研究設(shè)立了鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持“保交樓”結(jié)構(gòu)性政策工具。最近我們擴(kuò)大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”，為民企發(fā)債提供風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍以內(nèi)。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

房地產(chǎn)亟待“軟著陸”

11月以來(lái)，穩(wěn)樓市政策頻出。11月8日，交易商協(xié)會(huì)發(fā)布《“第二支箭”延期并擴(kuò)容 支持民營(yíng)企業(yè)債券融資再加力》，推出針對(duì)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資計(jì)劃，預(yù)計(jì)規(guī)?？蛇_(dá)2500億元，后續(xù)視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。11月11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，從房地產(chǎn)融資、保交樓、風(fēng)險(xiǎn)處置、消費(fèi)者權(quán)益、金融管理政策和住房租賃等六大方面出臺(tái)十六條具體措施。11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》,允許商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

政策密集出臺(tái)背后，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未走出底部區(qū)間的現(xiàn)實(shí)?？紤]到政策生效一般有一定的滯后性，穩(wěn)樓市組合拳的效果仍然有待進(jìn)一步觀察。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。1-10月份，商品房銷售面積111179萬(wàn)平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，數(shù)據(jù)顯示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)處于低迷狀態(tài)，不僅樓市“金九銀十”成色不足，而且進(jìn)入11月以來(lái)，樓市筑底走勢(shì)仍在延續(xù)。就宏觀經(jīng)濟(jì)而言，除疫情帶來(lái)的短期波動(dòng)外，房地產(chǎn)低迷是2021年下半年以來(lái)經(jīng)濟(jì)下行壓力的一條主線。接下來(lái)為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸，除強(qiáng)化“保交樓”等供給端支持外，持續(xù)下調(diào)居民房貸利率，推動(dòng)樓市企穩(wěn)回暖是關(guān)鍵所在，而且具有較強(qiáng)的緊迫性。這也是四季度及明年初穩(wěn)增長(zhǎng)、防控風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要發(fā)力點(diǎn)。在他看來(lái)，盡管11月份1年期和5年期LPR報(bào)價(jià)均維持不變，但與房貸利率掛鉤的5年期LPR年內(nèi)仍有下調(diào)空間。

穩(wěn)樓市重在穩(wěn)預(yù)期

樓市回暖的關(guān)鍵究竟是什么？記者采訪的多名業(yè)內(nèi)專家表示，穩(wěn)樓市要從供需兩側(cè)發(fā)力，供給端要暢通房企尤其是民營(yíng)房企的融資渠道，需求端則要提振居民對(duì)樓市、對(duì)未來(lái)的收入的積極預(yù)期，這兩點(diǎn)是提高居民入市意愿的關(guān)鍵。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者表示，房地產(chǎn)“金融16條”和央行“第二支箭”旨在推動(dòng)房地產(chǎn)融資環(huán)境正?；?，重點(diǎn)要加大對(duì)民營(yíng)房企的融資支持，這對(duì)恢復(fù)和穩(wěn)定房地產(chǎn)全鏈條各項(xiàng)融資、保障開(kāi)發(fā)和竣工所需資金到位至關(guān)重要。

另一方面，階段性下調(diào)房貸利率下限、調(diào)整部分熱點(diǎn)城市的限購(gòu)限貸政策、降低首付比例等相關(guān)舉措都有利于刺激居民的購(gòu)房需求，但至關(guān)重要的一點(diǎn)是，老百姓(603883)對(duì)未來(lái)收入和工作前景的積極預(yù)期迫切需要恢復(fù)，這是房地產(chǎn)需求端回暖的關(guān)鍵一環(huán)。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者指出，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，購(gòu)房者、房企市場(chǎng)預(yù)期均偏弱，供需兩端表現(xiàn)均不及預(yù)期。一方面，我國(guó)中長(zhǎng)期住房需求釋放動(dòng)力減弱，房地產(chǎn)行業(yè)正在告別高速增長(zhǎng)的時(shí)代。另一方面，短期多個(gè)因素亦制約著行業(yè)恢復(fù)，一是宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力下，居民收入預(yù)期降低，購(gòu)房意愿下降；二是多地疫情反復(fù)，在客觀上對(duì)樓市交易產(chǎn)生不利影響；三是在市場(chǎng)下行階段，部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，加重購(gòu)房者觀望情緒；四是購(gòu)房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)憂并未完全消失；五是部分城市政策存在放松預(yù)期，購(gòu)房者觀望情緒較重。

陳文靜認(rèn)為，盡管當(dāng)前樓市氛圍仍顯沉重，但政策傳導(dǎo)到需求端的積極效用會(huì)逐步顯現(xiàn)。11月以來(lái)多個(gè)監(jiān)管部門(mén)接連釋放重磅利好，為房企、購(gòu)房者提供更多資金支持，對(duì)修復(fù)供需兩端市場(chǎng)信心將起到積極作用。短期來(lái)看，市場(chǎng)回暖的關(guān)鍵仍在于需求端置業(yè)信心和預(yù)期的恢復(fù)，而需求端預(yù)期好轉(zhuǎn)仍依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)、防疫形勢(shì)的變化等方面。

她預(yù)計(jì)，隨著樓市利好政策的持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化疊加防疫政策改善，或?qū)?dòng)市場(chǎng)信心進(jìn)一步恢復(fù)，但傳導(dǎo)到需求端仍需時(shí)間，短期市場(chǎng)依然有壓力，未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)、疫情因素等逐漸好轉(zhuǎn)后，市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)。

事實(shí)上，樓市的積極信號(hào)也正在逐步顯現(xiàn)。上周美的置業(yè)、新城控股(601155)獲得交易商協(xié)會(huì)融資支持，分別申請(qǐng)的150億元儲(chǔ)架式融資已獲受理，成為繼龍湖集團(tuán)之后，第二、三家獲得交易商協(xié)會(huì)融資支持的民營(yíng)房企。此外，上周5家公司發(fā)布境內(nèi)債，包括華潤(rùn)置地、招商蛇口(001979)及其他地方城投公司。

有意思的是，正是在樓市低迷的今年，包括黑石集團(tuán)在內(nèi)，貝萊德、大和房屋、易商紅木、凱德、博楓等知名國(guó)際開(kāi)發(fā)商、資管公司，加速在中國(guó)拿地、布局項(xiàng)目，投資路徑涉及寫(xiě)字樓、商業(yè)CBD中心、長(zhǎng)租公寓、物流園區(qū)、舊城改造等多個(gè)領(lǐng)域。除此之外，外資還開(kāi)始在土地市場(chǎng)拿地，在債券市場(chǎng)收購(gòu)出險(xiǎn)房企境外債以及低吸高拋房企股票以套利?？紤]到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍然低迷，外資頻頻出手被一些人認(rèn)為是“抄底”行為，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將走出底部的信號(hào)。

針對(duì)外資對(duì)我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的積極布局，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向記者解讀稱，外資機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)跨周期經(jīng)營(yíng)能力。具有潛在的盈利價(jià)值是外資進(jìn)場(chǎng)投資的根本標(biāo)準(zhǔn)，主要整體市場(chǎng)穩(wěn)定、行業(yè)具有發(fā)展?jié)摿Α?dāng)前資產(chǎn)價(jià)格有優(yōu)勢(shì)等都是評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。此外，外資具有全球化視野，經(jīng)歷過(guò)多個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)周期變化，善于跨周期經(jīng)營(yíng)，規(guī)避周期性風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)低迷期積極進(jìn)入。

（作者：唐婧 編輯：曾芳）

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