(相關(guān)資料圖)

2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下，不僅成交顯著縮量，房?jī)r(jià)也開(kāi)始由增轉(zhuǎn)降。2022年至今，中央持續(xù)加碼穩(wěn)地產(chǎn)，既給企業(yè)紓困，防范并化解企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)，又給市場(chǎng)減壓，各地刺激購(gòu)房需求的政策不斷出臺(tái)。

多方因素的對(duì)沖激蕩下，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，行業(yè)迎來(lái)全新挑戰(zhàn)。與此同時(shí)，低位運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，難以破解對(duì)房地產(chǎn)的慣性依賴(lài)，房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的“壓艙石”。面對(duì)行情的波動(dòng)，一面化解由此帶來(lái)的影響，一面尋求更大發(fā)展空間，才是房企可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

樓市分化時(shí)代，房企前瞻布局都市圈

在樓市告別普漲的時(shí)代，圍繞城市群進(jìn)行發(fā)展成為新的邏輯。截至目前，發(fā)改委已批復(fù)京津冀協(xié)同發(fā)展、長(zhǎng)三角一體化、粵港澳大灣區(qū)等19大城市群，以及南京都市圈、成都都市圈、重慶都市圈等6大都市圈。不難發(fā)現(xiàn)，19大城市群、6大都市圈乃是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展高地，GDP總量、常住人口規(guī)模等全面領(lǐng)先，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。市場(chǎng)需求有支撐，未來(lái)有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心載體。

城市群及都市圈內(nèi)部將逐步實(shí)現(xiàn)一體化，不僅核心城市繼續(xù)做大、做強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具備較強(qiáng)韌性，而且衛(wèi)星城市也將進(jìn)入發(fā)展快車(chē)道，房地產(chǎn)市場(chǎng)猶存發(fā)展空間。

在國(guó)家培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的大背景下，京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的三大主引擎。從近年來(lái)龍頭房企區(qū)域布局的變化以及土地儲(chǔ)備來(lái)看，深耕都市圈成為龍頭房企重要的戰(zhàn)略選擇，其中京津冀仍然是房企布局的重中之重。

2014年，“京津冀一體化”上升為國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略。作為中國(guó)三大核心經(jīng)濟(jì)圈之一，圍繞著“政治中心”，環(huán)京市場(chǎng)的動(dòng)向，一直受到地產(chǎn)屆的高度關(guān)注。黨的二十大報(bào)告中提出，“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”“推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展”“高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量建設(shè)雄安新區(qū)”。站在新的歷史節(jié)點(diǎn)，京津冀協(xié)同發(fā)展正走向更高水平。

盡管近年來(lái)的嚴(yán)厲調(diào)控使京津冀樓市迅速降溫，但京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略下的政策利好為區(qū)域經(jīng)濟(jì)注入強(qiáng)大動(dòng)力，也為房企帶來(lái)巨大吸引力。

搶灘京津冀，各大房企群雄逐鹿

在京津冀房地產(chǎn)市場(chǎng)中，近幾年環(huán)京市場(chǎng)因?yàn)閲?yán)厲的調(diào)控政策，市場(chǎng)格局發(fā)生了劇烈的變化，逐漸形成外部龍頭房企與京津冀本土大鱷分庭抗禮之勢(shì)。

近一輪環(huán)京樓市大調(diào)整的起點(diǎn)可以追溯到2017年年中。2017年6月，北三縣全域啟動(dòng)了限購(gòu)，隨后樓市急轉(zhuǎn)而下。環(huán)京樓市在銷(xiāo)售、資金、監(jiān)管等諸多方面都面臨了很大的下行壓力，2019年-2022年10月環(huán)京樓市成交量持續(xù)下挫，庫(kù)存量攀至高位。2021年以來(lái)從流動(dòng)性危機(jī)到信用危機(jī)，部分房企深陷困。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞環(huán)京投資決策系統(tǒng)

當(dāng)悲觀情緒在市場(chǎng)蔓延，政策面呈現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，也許就意味著市場(chǎng)底部的探明。在行業(yè)下行的趨勢(shì)下，房企的發(fā)展思路從“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，這也給發(fā)展穩(wěn)健的房企提供了彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)。

在2022年1-9月環(huán)京都市圈房企銷(xiāo)售排行榜中，前三甲分別被保定本土企業(yè)愛(ài)情地產(chǎn)、品質(zhì)標(biāo)桿房企石榴置業(yè)以及“宇宙房企”碧桂園占據(jù)，三家企業(yè)銷(xiāo)售總額占前十強(qiáng)銷(xiāo)售總額近五成。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞環(huán)京投資決策系統(tǒng)

以品質(zhì)促增長(zhǎng)，穿越周期穩(wěn)健發(fā)展

從“快速擴(kuò)張”到“穩(wěn)健發(fā)展”，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別了“高周轉(zhuǎn)”“高負(fù)債”“高杠桿”為代表的發(fā)展模式，步入“高品質(zhì)發(fā)展時(shí)代”。黨的二十大報(bào)告中，住房制度相關(guān)內(nèi)容是在“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的大框架下進(jìn)行，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)比來(lái)看，在保民生的基礎(chǔ)上，提品質(zhì)也是重要的內(nèi)容。換而言之，住房制度改革要兼顧保民生和提品質(zhì)雙重目標(biāo)。因此，滿(mǎn)足人民美好生活的需要、高品質(zhì)改善性住房，或?qū)⒊蔀槲磥?lái)房企穿越市場(chǎng)周期、穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。

以1-9月環(huán)京都市圈房企銷(xiāo)售排行榜榜眼石榴置業(yè)為例，自2009年在北京城市副中心通州推出首個(gè)住宅項(xiàng)目K2海棠灣以來(lái)，經(jīng)過(guò)十余年的探索與創(chuàng)新發(fā)展，精研不同人群對(duì)于住宅的需求特點(diǎn)，逐漸形成以春江系、府系、院系三大住宅產(chǎn)品系。憑借不斷升級(jí)的產(chǎn)品品質(zhì)以及創(chuàng)新迭代的人居作品，石榴置業(yè)多個(gè)在售項(xiàng)目受到市場(chǎng)的追捧。2022年1-9月項(xiàng)目銷(xiāo)售排行榜中，文安智慧新城以8.98萬(wàn)㎡位列首位；石榴湖山春曉則以4.6億元的銷(xiāo)售額成為固安最受關(guān)注的樓盤(pán)；保定春江錦上自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，也以高品質(zhì)的創(chuàng)新產(chǎn)品，成為保定人居封面作品。

以品質(zhì)促增長(zhǎng)，以穩(wěn)健保發(fā)展。得益于優(yōu)秀的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，石榴置業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)，財(cái)務(wù)健康，屬于“綠檔”優(yōu)質(zhì)房企。目前，石榴置業(yè)足跡已覆蓋北京、上海、天津、南京等全國(guó)30余個(gè)城市，項(xiàng)目涵蓋中高端住宅產(chǎn)品以及一線城市綜合體。近日，在其深耕的京津冀市場(chǎng)，石榴將保定主城區(qū)又一地塊收入囊中，三度占位保定內(nèi)城核心板塊。作為少數(shù)依舊活躍在土拍市場(chǎng)的民營(yíng)房企，石榴在行業(yè)承壓、流動(dòng)性困境頻發(fā)的當(dāng)下，不僅實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全達(dá)標(biāo)，穩(wěn)居綠檔，還保持了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)三年半為正的記錄，彰顯了良好的經(jīng)營(yíng)能力。

當(dāng)前，人民群眾對(duì)住房的需求已經(jīng)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，在本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整周期下，市場(chǎng)端呈現(xiàn)出明顯的差異化。以產(chǎn)品決定增長(zhǎng)以品質(zhì)決定速度，或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)未來(lái)的趨勢(shì)。

標(biāo)簽： 穩(wěn)健發(fā)展