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【資料圖】

文/樂居財(cái)經(jīng) 楊宏彬

大約在半年前，富力以一種近似“典當(dāng)”的方式，將英國的發(fā)展項(xiàng)目交給了遠(yuǎn)東發(fā)展，獲得了一筆資金，以彌補(bǔ)債務(wù)的缺口。

如今，“典當(dāng)”的最后期限已經(jīng)來到眼前，富力似乎并不想放掉這個(gè)項(xiàng)目，借錢也要將其贖回。

9月2日晚，富力地產(chǎn)（2777.HK)發(fā)布公告稱，將向遠(yuǎn)東發(fā)展（00035.HK）回購R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.（下稱“R&F”）全部股權(quán)，其中的期權(quán)代價(jià)為1.066億英鎊。

富力出售R&F的時(shí)間是3月15日。彼時(shí)，富力以9570.26萬英鎊的價(jià)格，將R&F全部股權(quán)出售予遠(yuǎn)東發(fā)展，同時(shí)雙方約定，在交易完成后的6個(gè)月內(nèi)，富力可以以期權(quán)代價(jià)將項(xiàng)目贖回，彼時(shí)定價(jià)與此次富力回購的期權(quán)代價(jià)一致。

不過根據(jù)富力2022年中報(bào)顯示，其手頭并不寬裕。截至2022年6月底，富力地產(chǎn)未來12個(gè)月內(nèi)需到期償還的債務(wù)有826.61億元，同期其現(xiàn)金總額（包括受限制現(xiàn)金）僅為153.2億元。

富力囊中羞澀，那回購的錢哪來呢？根據(jù)公告，富力將通過外部融資為期權(quán)代價(jià)提供資金。作為融資安排的一部分，富力可能將向融資方轉(zhuǎn)讓或質(zhì)押R&F的全部股權(quán)，所以在期權(quán)回購?fù)瓿珊螅琑&F及其附屬不一定并入富力合并報(bào)表。

富力認(rèn)為，R&F所持有的項(xiàng)目VauxhallSquare是英國的地標(biāo)項(xiàng)目，購回R&F能夠保持其于發(fā)展項(xiàng)目的權(quán)益，可展示集團(tuán)對增長及海外發(fā)展的承擔(dān)，并為集團(tuán)帶來長期利益。

權(quán)宜之計(jì)

早在出售之時(shí)，富力就有回購R&F的征兆。

彼時(shí)，富力出售R&F的價(jià)格為9570.26萬英鎊，改價(jià)格由兩部分組成，一部分為R&F的全部股價(jià)代價(jià)，價(jià)格僅為1英鎊，另一部分為股東貸款9570.26萬英鎊。換言之，富力出售R&F僅為收回股東貸款。

而根據(jù)獨(dú)立估值師Savills (UK) Limited給出的報(bào)告，截止2020年10月，R&F所持有的項(xiàng)目Vauxhall Square市場估值高達(dá)1.65億英鎊，就由價(jià)格來看，富力若是“放手”R&F，將少收約6929.74萬英鎊。

富力彼時(shí)也在公告中表示，公司將于出售時(shí)錄得虧損約6884.5萬英鎊（相當(dāng)于約7.03億港元）。顯然，放手并不明智之舉。

而當(dāng)時(shí)的富力，正面臨著債券的到期。3月14日，富力地產(chǎn)對“16富力04”公司債進(jìn)行展期。據(jù)悉，“16富力04”發(fā)行于2016年4月7日，發(fā)行規(guī)模19.5億元，債券期限為6年期，票面利率6.7%，到期日為2022年 4月7日，目前債券余額19.5億元。根據(jù)展期方案，該筆債券展期時(shí)間為一年，全額票息支付，但并無額外賠償。

兩個(gè)月內(nèi)，富力地產(chǎn)還有一筆2016年8月25日非公開發(fā)行的“16富力06”公司債將在2022年5月16日到期，該筆債券發(fā)行規(guī)模 46億元，債券余額9.95億元，目前票面利率6.8%?！暗洚?dāng)”R&F股權(quán)，或只是權(quán)宜之計(jì)。

不過，富力選擇在這個(gè)時(shí)機(jī)行使回購權(quán)，價(jià)格是比較“劃算”的，原因就在于匯率的波動(dòng)。根據(jù)出售時(shí)匯率，回購的1.066億英鎊，相當(dāng)于10.88億港元，按照富力的出售價(jià)，回購約多出1090萬英鎊，1.11億港元。遠(yuǎn)東此次也在公告中表示，回售將累計(jì)獲得收益凈額約1090萬英鎊。

但由于匯率的波動(dòng)，回購時(shí)的1.066億英鎊，僅相當(dāng)于9.67億港元，比出售時(shí)的價(jià)格還要低1000萬港元。

據(jù)了解，Vauxhall Square是富力在2017年時(shí)向CLS Holdings購得，作價(jià)1.5777億英鎊。這也是富力地產(chǎn)在倫敦投資的第二個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。

Vauxhall Square的規(guī)劃總建筑面積約13.3萬平方米，是包括住宅、酒店及宿舍、辦公室、零售及休閑的綜合體項(xiàng)目。目前，主場地的發(fā)展項(xiàng)目尚未動(dòng)工。

倫敦“進(jìn)退”

今年以來，富力在倫敦項(xiàng)目上的操作不少，除了“典當(dāng)”Vauxhall Square之外，其還在4月份將Instant Glory International Limited的50%股權(quán)賣給了中渝置地（01224. HK），作價(jià)26.6億港元。

Instant Glory International Limited主要從事持有及開發(fā)英國倫敦物業(yè)Thames City，項(xiàng)目即Nine Elms Square（九榆廣場），由富力地產(chǎn)與中渝置地各持股50%。項(xiàng)目地塊于2017年由雙方共同拍下。

出售Instant Glory International Limited，富力同樣打了很大的折扣。截止2022年3月31日，未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)凈值約為5.773億英鎊（相當(dāng)于約56.9億港元）。按此計(jì)算，50%權(quán)益應(yīng)占28.45億港元。

而交易代價(jià)僅26.6億港元，且已包括目標(biāo)公司尚欠富力方銷售貸款約16.5億港元（約13.85億人民幣）。據(jù)此，該次交易目標(biāo)公司50%的權(quán)益價(jià)僅10.1億港元。富力地產(chǎn)相當(dāng)于給張松橋打了3.55折。但這一次，富力沒有回購權(quán)了。

2017年是富力布局倫敦的第一年。2017年3月，其以近6000萬英鎊拿下南倫敦雀巢總部大樓及附近地塊為標(biāo)志，吹響了進(jìn)軍英國倫敦房地產(chǎn)的號角。此后的一到兩年內(nèi)，富力地產(chǎn)多次在倫敦市場出手。

2017年4月，以1.58億英鎊從CLS Holding手中買下倫敦一區(qū)的Vauxhall Square地塊；次年1月其再次斥資35億元人民幣接手萬達(dá)的One Nine Elms （倫敦ONE）綜合發(fā)展項(xiàng)目。

由于One Nine Elms、VauxhallSquare、Nine Elms Square三宗地塊緊密相鄰，還被外界合稱為“倫敦富力城”。

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