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這是當(dāng)下形勢(shì)變化的必然結(jié)果，但不意味著“國進(jìn)民退”。

編者按

當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)正步入轉(zhuǎn)型換擋期，醞釀新發(fā)展模式。與此同時(shí)，AMC、國資、城投公司、軌道公司等幾股“新勢(shì)力”頻頻現(xiàn)身地產(chǎn)行業(yè)，正成為市場(chǎng)中舉足輕重的力量。21世紀(jì)地產(chǎn)課題組試圖分析這些新勢(shì)力的進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的方式、規(guī)模、優(yōu)缺點(diǎn)等，并分析其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展前景與挑戰(zhàn)。

國資向來是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的力量。在本輪市場(chǎng)周期中，作為行業(yè)紓困資金來源和土地市場(chǎng)托底力量的國有企業(yè)，表現(xiàn)備受關(guān)注。

去年下半年以來，在多地土地市場(chǎng)，國企、央企表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，一度成為土地市場(chǎng)的托底力量。進(jìn)入2022年，這種勢(shì)頭有增無減。根據(jù)億翰智庫對(duì)13個(gè)重點(diǎn)城市的統(tǒng)計(jì)，在今年首輪集中供地中，央企和國企的拿地金額平均占比為79.4%。到第二輪集中供地，該比例增至81.5%。

與此同時(shí)，在房地產(chǎn)紓困過程中，一批國有資金還作為“白衣騎士”進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。建業(yè)、華南城等房企，均在股權(quán)層面引入了國有資金，另有不少國企接手了開發(fā)商的項(xiàng)目。

在這些新入場(chǎng)的國資中，有著大量的“新面孔”。與老牌國有房企相比，它們的背景、運(yùn)營特點(diǎn)、發(fā)展戰(zhàn)略更不為外界所知，也更有神秘感。

但多數(shù)分析認(rèn)為，國資入場(chǎng)已成為近一段時(shí)間房地產(chǎn)業(yè)的重要發(fā)展趨勢(shì)，這是由于國資的低成本、穩(wěn)健性更符合當(dāng)下的監(jiān)管要求。此外，隨著房地產(chǎn)業(yè)向居住、民生的屬性回歸，國資也將在租賃、城市更新等領(lǐng)域承擔(dān)更多的責(zé)任。

因此，揭開這層神秘面紗，有助于更好地把握房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)和運(yùn)行特點(diǎn)。

國企市場(chǎng)份額的提升，既體現(xiàn)出監(jiān)管要求下的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，也有履行民生責(zé)任的考量。視覺中國

四種路徑

對(duì)于國資參與房地產(chǎn)，監(jiān)管部門一度有較為嚴(yán)格的限制。由于市場(chǎng)交易過熱，“地王”頻出，2010年3月，國資委向78家非房地產(chǎn)主業(yè)央企下達(dá)“退房令”，只保留16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企（后又將準(zhǔn)入范圍擴(kuò)充到21家）。同時(shí)，各地國資監(jiān)管部門也陸續(xù)發(fā)文，對(duì)國企進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行限制和規(guī)范。

此后，雖然保利、中海、綠地等一批央企借助專業(yè)運(yùn)作能力和市場(chǎng)紅利快速發(fā)展壯大，但總體而言，國資對(duì)房地產(chǎn)的介入程度仍然相對(duì)有限，各級(jí)監(jiān)管部門也不斷提示相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。

2017年7月，湖北省國資委發(fā)文稱，“省出資企業(yè)及其各級(jí)子公司企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)新增投資持謹(jǐn)慎原則，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)”。

2020年1月20日，國資委發(fā)布《關(guān)于中央企業(yè)加強(qiáng)參股管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》，重申央企“退房令”，要求央企嚴(yán)把主業(yè)投資方向，不得為規(guī)避主業(yè)監(jiān)管要求，通過參股等方式開展中央企業(yè)投資項(xiàng)目負(fù)面清單規(guī)定的商業(yè)性房地產(chǎn)等禁止類業(yè)務(wù)。

但到2021年下半年，國資對(duì)房地產(chǎn)的介入程度明顯加深。彼時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)性受阻，不少城市的第二輪和第三輪集中土拍熱度不高。作為托底力量，一些地方國企和城投公司出手拿地，有效降低了流拍率。

此后，除在土地市場(chǎng)繼續(xù)有強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)外，在股權(quán)和項(xiàng)目層面，國資與房企也有更多的合作。2021年末，深圳特區(qū)建發(fā)集團(tuán)認(rèn)購華南城配售股份，成為第一大股東。2022年6月，河南鐵建投集團(tuán)旗下的河南同晟置業(yè)有限公司宣布入股建業(yè)地產(chǎn)，成為第二大股東。8月，金科向重慶發(fā)展投資有限公司借款2.4億元，期限3年。

項(xiàng)目層面的合作同樣比比皆是。去年以來，已有不少房企將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給所在地的國企，一些出險(xiǎn)房企更是如此。今年4月，廊坊市旗下的國企就接手了華夏幸福(600340)的兩個(gè)項(xiàng)目。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，國資介入房地產(chǎn)，有四種主要路徑。除公開市場(chǎng)拿地、與企業(yè)直接合作外，還包括作為紓困資金參與項(xiàng)目的盤整、參與城市更新項(xiàng)目等。

比如，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金由鄭州國家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金股份有限公司作為母基金出資設(shè)立。今年8月，該基金牽頭、鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司參與，與建業(yè)集團(tuán)就北龍湖金融島寫字樓項(xiàng)目達(dá)成合作。這也是鄭州市房地產(chǎn)紓困基金落地的首個(gè)項(xiàng)目。

除鄭州外，南寧、天津、浙江、湖北、陜西等省市都以國資為主體，設(shè)立了地方性的房地產(chǎn)紓困基金。通過這種途徑，國資以強(qiáng)大的信用背書，能更好地起到扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期的作用。

劉水還指出，參與城市更新項(xiàng)目，也是國資介入房地產(chǎn)的重要途徑。這類項(xiàng)目需要資金的沉淀，且回報(bào)周期長，更適合國資的運(yùn)營特點(diǎn)。

合作是趨勢(shì)

此輪國資入局房地產(chǎn)，是在行業(yè)推進(jìn)去杠桿、市場(chǎng)流動(dòng)性不佳的背景下實(shí)現(xiàn)的。分析人士普遍認(rèn)為，在去杠桿的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)原有的“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式難以為繼。因此，資金成本低、風(fēng)險(xiǎn)偏好弱的國企更適合當(dāng)下的金融監(jiān)管要求。

劉水表示，國企擁有融資和政策支持優(yōu)勢(shì)，融資成本較低，社會(huì)信任較高，與地方政府擁有良好的合作關(guān)系。特別是在當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注“保交樓”的背景下，國企有政府信用背書，更容易獲得購房者信任，并轉(zhuǎn)化為銷售優(yōu)勢(shì)。

中指研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，2022年1-8月，銷售額前50的企業(yè)中，國企和央企的數(shù)量增加5家至18家，國企和央企銷售額占前50企業(yè)銷售總額的比重提升12.0個(gè)百分點(diǎn)至39.4%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，相比周轉(zhuǎn)速度，國企更加關(guān)注項(xiàng)目運(yùn)營的穩(wěn)健，以及形象、口碑等因素，這種特點(diǎn)使之更容易規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)業(yè)向居住、民生的屬性回歸，在租賃、城市更新等民生領(lǐng)域，國企也將承擔(dān)更多的責(zé)任。

他表示，從這些意義上說，國企市場(chǎng)份額的提升，既體現(xiàn)出監(jiān)管要求下的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)，也有履行民生責(zé)任的考量，而不僅僅表現(xiàn)在為市場(chǎng)托底、為行業(yè)紓困這一層面上。

但前述受訪者均認(rèn)為，與民企相比，作為一個(gè)群體的國企開發(fā)商也有一些短板，如經(jīng)營效率較低、開發(fā)能力較弱等，一些國企還缺乏成熟的產(chǎn)品體系。這也意味著，短期內(nèi)，這個(gè)群體很難在房地產(chǎn)領(lǐng)域真正做到高歌猛進(jìn)，加強(qiáng)與民企的合作，將是未來的主要趨勢(shì)。

北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一種可能的情況是，國企拿地后，因缺乏開發(fā)能力，會(huì)選擇將部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給民企，雙方共同開發(fā)。在此過程中，國企既發(fā)揮信用背書的作用，也能作為財(cái)務(wù)投資者獲得收益，有想法的國有房企還能從中獲得能力建設(shè)。

在另一種合作模式中，民企會(huì)通過代建、輕資產(chǎn)運(yùn)營等渠道介入項(xiàng)目，國企既是資產(chǎn)方，同時(shí)也是投資方。

他還指出，對(duì)于通過股權(quán)投資介入房地產(chǎn)的國企而言，短期的作用更多是資金支持和信用背書。至于未來能否在房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)一步發(fā)展，則需視公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和資源投入而定。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體來看，國資介入房地產(chǎn)是當(dāng)下形勢(shì)變化的必然結(jié)果。但需要注意的是，對(duì)國資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管政策仍然適用，監(jiān)管層也沒有明確鼓勵(lì)國資進(jìn)場(chǎng)。因此，一些市場(chǎng)人士擔(dān)心的“國進(jìn)民退”并不會(huì)必然出現(xiàn)。

劉水也指出，國企市場(chǎng)份額只是階段性提升。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段，必然會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)份額的短暫調(diào)整。國有企業(yè)憑借較強(qiáng)的資源稟賦和穩(wěn)健經(jīng)營等優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)份額有所提升。未來在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，國有企業(yè)市場(chǎng)份額并不會(huì)一味地持續(xù)提升，或?qū)⑴c民企維持在一個(gè)相對(duì)均衡的狀態(tài)。

（作者：張敏,李佳媛 編輯：張偉賢）

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