業(yè)界人士認為，“帶押過戶”政策能夠降低交易成本，對供需兩端均有益，但對價格直接影響不明顯。

“帶押過戶”再添一城。

(資料圖片)

第一財經(jīng)記者23日從微商銀行合肥某支行處了解到，昨日建設(shè)銀行(601939)(5.620, 0.05, 0.90%)合肥分行已出現(xiàn)“帶押過戶”成功案例，微商銀行也正在研究相關(guān)工作，但具體何時落地，尚不清楚。

隨后，記者問詢當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行，一名某支行工作人員告訴記者，該消息屬實。建設(shè)銀行確實可以辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

除合肥外，截至目前，全國已有廣州、深圳、南京、蘇州、西安、濟南等多個熱點一二線城市出臺“帶押過戶”新政或已實際執(zhí)行。

買方成本、風(fēng)險降低了嗎？

“帶押過戶”是指存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無需先行還清貸款，即可實現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進在接受第一財經(jīng)采訪時稱，“帶押過戶”政策在熱點一二線城市率先施行，能夠促進二手房市場交易量的提升，進一步暢通二手房置換改善鏈條，促進市場改善性需求的釋放。

但他同時也提出，新交易模式落地后，更多是縮短交易時間，確保交易安全，但從交易成本上來看，未必帶來明顯改善，甚至一些環(huán)節(jié)上的限制可能增加購房成本，該政策仍有優(yōu)化空間。

廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒則告訴記者，“帶押過戶”之所以備受市場青睞，是因為免除了此前二手房交易中“贖樓”帶來的擔(dān)保費用和風(fēng)險。

他解釋稱，一直以來，二手房交易市場中的“買方還清賣方尾款”現(xiàn)象始終存在，這主要涉及擔(dān)保公司為買受人提供的一種“贖樓”服務(wù)，俗稱“一筆款贖樓”。

具體而言，在該種交易方式下，買賣雙方簽訂買賣合同之后，買家找擔(dān)保公司給自己的按揭貸款提供擔(dān)保，向銀行申請按揭貸款，然后用自己申請的按揭貸款，還出賣人的銀行欠款，出賣人贖樓成功解除抵押登記以后雙方遞件過戶，過戶以后買家再抵押給銀行。

“實際上，這就是一種買家先給錢后過戶的交易模式，買方風(fēng)險更大，時常會引發(fā)糾紛案件?！敝軤庝h舉例稱，比如，當(dāng)買家?guī)椭鲑u人“贖樓”成功后，出賣人的房子被第三人查封或出賣人將房產(chǎn)另行出售，買家將會背負嚴(yán)重的債務(wù)，擔(dān)保公司給買家提供的擔(dān)保，也會承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。

“帶押過戶”模式則避免了“贖樓”環(huán)節(jié)。周爭鋒稱，“帶押過戶”是在出賣人的貸款尚未還清的情況下，銀行先把房子過戶給買受人。等買受人辦理新的抵押以后，再用買受人的按揭貸款結(jié)算此前出賣人的抵押欠款。

對于前述“第三人查封”帶來的額外交易成本和時間支出，在多地“帶押過戶”新政也提出了針對性的解決方式。

比如，濟南市在帶抵押過戶流程中推出了買賣的預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記兩個預(yù)告登記模式，以確保各個流程的無縫銜接?！霸撃Ｊ较拢I賣雙方可依據(jù)法律預(yù)告登記對抗查封。”周爭鋒稱。

此外，由于“帶押過戶”是以買方名義設(shè)立新的抵押貸款，新貸款利率一般按現(xiàn)行利率執(zhí)行，周爭鋒稱，這在當(dāng)前多個熱點城市商貸利率不斷下調(diào)的背景下，對于購房者而言，購房成本可能會有所降低。

不過，徐躍進提出了一點憂慮。他表示，目前，部分城市“帶押過戶”政策執(zhí)行中還可能存在諸多限制，比如，買賣雙方貸款銀行需為同一家或買方貸款須為純商貸等，這些限制有可能會增加購房成本，政策執(zhí)行細則仍待完善。

熱點城市為何先試現(xiàn)行？

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，多地推出“帶押過戶”二手房交易模式的背后，是近期以來多地二手房交易下降，跌幅甚至大于新房市場的現(xiàn)況。

貝殼研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月份，重點50城二手房市場活躍度較上月有所減弱，超七成城市二手房成交量環(huán)比下降。另據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份，一線二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比跌幅擴大0.1個百分點，為-0.3%。

“二手房交易的不景氣，會對穩(wěn)定市場預(yù)期和縮短換房周期造成較大沖擊。”李宇嘉稱。

截至目前，出臺“帶押過戶”新政的多為熱點一二線城市，徐躍進稱，主要有兩方面原因：其一，與三四線城市相比，熱點一二線城市二手房市場規(guī)模相對較大，二手房市場對整體房地產(chǎn)市場的影響更大；其二，熱點一二線城市房地產(chǎn)市場的運轉(zhuǎn)更依賴二手房置換改善鏈條，很多家庭需要將現(xiàn)有住房出售后再購買改善的住房。

此外，李宇嘉還提到，目前，在廣州等熱點城市，新房供應(yīng)存在高房價、大戶型化、豪宅化等趨勢，小戶型、總價可控的二手房是新市民上車和扎根的主要選擇。基于此，熱點城市推出“帶押過戶”的迫切程度會更高。

隨之“帶押過戶”交易模式的落地，二手房市場的掛牌量或?qū)⒃黾?，如果?dāng)?shù)厥袌龆唐诔薪恿τ邢蓿址績r格是否面臨挑戰(zhàn)？

中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任、中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會副理事長王業(yè)強認為，掛牌量的增加必然會影響二手房市場的短期價格，這屬于正常的市場價格行為?！暗址績r最終取決于樓市的整體狀況。隨著樓市調(diào)控政策的不斷優(yōu)化和市場信心的逐漸恢復(fù)，熱點城市的二手房市場價格預(yù)計會率先回暖?！?/p>

徐躍進則認為，“帶押過戶”政策能夠降低交易成本，對供需兩端均有益，但對價格直接影響不明顯。要想進一步激活二手房交易市場，還需要從降低交易門檻和成本的角度出臺相關(guān)政策。

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