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9月26日，魔方生活服務(wù)集團(tuán)在港交所提交招股書，摩根士丹利、建銀國(guó)際為聯(lián)席保薦人。

財(cái)務(wù)方面，截至2019年、2020年及2021年年末，魔方生活服務(wù)集團(tuán)收入為9.46億元、9.48億元及14.71億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為24.7%。同期，魔方生活服務(wù)毛利為8.08億元、7.86億元及12.67億元，同期歸屬股東凈利潤(rùn)為6037萬元、凈虧損2.29億元及歸屬股東凈利潤(rùn)2.82億元。

2022年前6月，魔方生活服務(wù)集團(tuán)收入為8.49億元，毛利為7.30億元，歸屬股東凈利潤(rùn)924萬元，非控股股東權(quán)益為凈虧損883萬元。

資料顯示，魔方生活服務(wù)集團(tuán)主要以旗艦品牌魔方公寓運(yùn)營(yíng)及管理白領(lǐng)公寓。截至2022年6月30日，魔方生活服務(wù)集團(tuán)有76190套在營(yíng)公寓，分布在全國(guó)26座城市的394個(gè)地點(diǎn)。在一線城市擁有38609個(gè)直營(yíng)公寓，在其他城市擁有11465個(gè)直營(yíng)公寓。旗下白領(lǐng)公寓月均租金為3002元，藍(lán)領(lǐng)公寓的月均租金為3723元。

魔方生活是行業(yè)領(lǐng)先且發(fā)展迅速的長(zhǎng)租公寓服務(wù)平臺(tái)，在中國(guó)引領(lǐng)集中式長(zhǎng)租公寓模式。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，截至2021年12月31日，在獨(dú)立集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商中，公司在營(yíng)公寓數(shù)量方面排名第一，且根據(jù)弗若斯特沙利文的調(diào)查結(jié)果，以品牌知名度計(jì)，公司在所有集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商中名列首位，尤其是，在居住體驗(yàn)和平臺(tái)穩(wěn)定性兩項(xiàng)指標(biāo)上，公司在行業(yè)參與者中排名最高。截至2022年6月30日，公司有76,190套在營(yíng)公寓、分布在全國(guó)26座城市394個(gè)門店，當(dāng)中約45.5%位于北京及上海。

有別于分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商從不同個(gè)人業(yè)主獲得物業(yè)來源的做法，集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商通常與大型機(jī)構(gòu)業(yè)主簽訂長(zhǎng)期整租協(xié)議，確保集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性。與此同時(shí)，安全性、增值服務(wù)、社群活動(dòng)也是集中式長(zhǎng)租公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

在行業(yè)內(nèi)橫向比較的時(shí)候，魔方的資金實(shí)力是一個(gè)非常大的優(yōu)勢(shì)。

一方面，魔方完成了多輪股權(quán)融資，2016年魔方C輪融資近3億美元，2019年魔方獲得1.5億美元D輪融資，背后的資本方包括中航信托、美國(guó)華平集團(tuán)、加拿大領(lǐng)先的養(yǎng)老基金管理公司CDPQ等。

另一方面，魔方在債權(quán)融資方面表現(xiàn)較好。2017年1月，公司成功設(shè)立“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，這是中國(guó)ABS發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，給以中資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主的公寓行業(yè)打開了新的融資渠道。

這背后體現(xiàn)的是魔方的運(yùn)營(yíng)實(shí)力，資料顯示，此次魔方發(fā)行的信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的底層資產(chǎn)為魔方中國(guó)及其魔方北京、魔方上海、魔方廣州3個(gè)子公司經(jīng)營(yíng)的30處物業(yè)的部分公寓未來三年租金收入。

基于上述優(yōu)勢(shì)，在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清后，魔方近兩年進(jìn)入增長(zhǎng)快車道。

考慮到收并購帶來的規(guī)模擴(kuò)張，魔方在過去兩年內(nèi)房源數(shù)翻了一番。魔方于2021年并購整合了V領(lǐng)地及世聯(lián)紅璞兩個(gè)集中式租賃品牌旗下數(shù)萬間房源，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，這是運(yùn)營(yíng)系集中式租賃服務(wù)商中的第一名收購了第三名和第五名。

數(shù)據(jù)顯示，目前魔方共有7.7萬間房源，旗下三個(gè)品牌全面服務(wù)北上廣深等20余個(gè)核心城市的租住人群。

近年來，長(zhǎng)租行業(yè)陸續(xù)涌現(xiàn)一批知名度較高的企業(yè)，但盈利問題一直困擾著企業(yè)發(fā)展，一方面，這與行業(yè)融資成本較高有關(guān)，資金成本侵蝕了利潤(rùn)，另一方面，房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)上漲，同時(shí)，對(duì)租金敏感的外地人口支付能力有限，從而壓縮了行業(yè)盈利空間。

經(jīng)過十余年的探索，魔方漸漸摸索出一條盈利路徑。魔方輕資產(chǎn)項(xiàng)目占比20-40%，中資產(chǎn)項(xiàng)目占比60-80%，后者通過租賃物業(yè)的方式經(jīng)營(yíng)，即包租模式，這種模式的資金消耗遠(yuǎn)低于自持物業(yè)的重資產(chǎn)模式，利潤(rùn)來源主要是租金差。

盈利能力走到行業(yè)前沿，魔方究竟做對(duì)了什么？魔方生活服務(wù)集團(tuán)CEO柳佳表示：“一方面是收入增長(zhǎng)，一方面是成本控制，我覺得這兩件事情比較重要?！?/STRONG>

從收入角度來看，主要來自于兩方面：

一是房間規(guī)模的增長(zhǎng)，正如上篇所言，收并購帶來的規(guī)模擴(kuò)張使得魔方在過去兩年內(nèi)房源數(shù)翻了一番，目前魔方共有7.7萬間房源；二是租金的溢價(jià)。據(jù)了解，魔方有比較完整的價(jià)格評(píng)估體系，“靈眸系統(tǒng)”，輸入全國(guó)范圍內(nèi)任意一個(gè)地址點(diǎn)位都可以自動(dòng)算出合理的租金范圍。

也就是說，魔方的租金是由系統(tǒng)依靠大數(shù)據(jù)計(jì)算出來的，不僅如此，魔方會(huì)針對(duì)某一家店的出租率及租約長(zhǎng)短算出一個(gè)浮動(dòng)定價(jià)，類似機(jī)票，價(jià)格會(huì)根據(jù)淡旺季及上座率變動(dòng)，以此來實(shí)現(xiàn)收益最大化。

另外，增值服務(wù)有望成為魔方新的增長(zhǎng)點(diǎn)。“從收入規(guī)模來說，目前比重還不高，但我們認(rèn)為增值業(yè)務(wù)是未來很有潛力的部分?！?/P>

往期回顧

◆魔方柳佳：租房的生意經(jīng)（下篇）丨長(zhǎng)租·探索者

◆魔方柳佳：兩年房源翻番背后的堅(jiān)守和選擇（上篇）丨長(zhǎng)租·探索者