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9月27日，以“打破邊界 無(wú)限未來(lái)”為主題的高力國(guó)際華北第三季度發(fā)布會(huì)舉行，發(fā)布會(huì)對(duì)2022年三季度華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的各業(yè)務(wù)板塊表現(xiàn)進(jìn)行了回顧，并對(duì)四季度做出展望。

三季度北京甲寫(xiě)需求強(qiáng)度明顯改善

進(jìn)入三季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇向上的趨勢(shì)基本確立，隨著央行積極表態(tài)支持宏觀杠桿率上升，寬信用將持續(xù)助力經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。在這樣的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，北京辦公樓市場(chǎng)也如期出現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但市場(chǎng)需求動(dòng)力仍待提升。

據(jù)高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海介紹，2022年第三季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)凈吸納量恢復(fù)至-6,400平方米，需求強(qiáng)度相較二季度出現(xiàn)了明顯改善。本季度市場(chǎng)無(wú)新增入市的甲級(jí)項(xiàng)目，因此部分子市場(chǎng)的空置率上升主要是由于市場(chǎng)存量項(xiàng)目釋放出更多空置面積所致。全市場(chǎng)空置率維持在16.4%的水平，凈有效租金穩(wěn)定在336.8元每月每平米。

在核心子市場(chǎng)方面，除了受益于大宗租賃成交的東城商務(wù)區(qū)和高性價(jià)比的麗澤商務(wù)區(qū)出現(xiàn)比較積極的去化，其他子市場(chǎng)空置率均呈現(xiàn)不同程度的上升。乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)與二季度基本持平，凈吸納量為-6.1萬(wàn)平米，空置率為14.3%，凈有效租金為227.9元每月每平米。

在產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)方面，受到企業(yè)退租的影響，凈吸納量為-4.9萬(wàn)平方米，空置率為15.5%, 凈有效租金為128.3元每月每平米。

“無(wú)論是寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)，目前都受到互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)進(jìn)行面積整合的影響。傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)目前也是受影響最大的子市場(chǎng)，主要集中在北部市場(chǎng)，包括望京和中關(guān)村(000931)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)以及上地的產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)?！眹?yán)區(qū)海稱，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在今年前三季度，僅這三個(gè)區(qū)域新增的可租賃辦公空間就至少超過(guò)35萬(wàn)平方米，其中望京寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增17萬(wàn)平方米，上地區(qū)域超過(guò)13萬(wàn)平方米，中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增超過(guò)6萬(wàn)平米。

據(jù)悉，未來(lái)的一年間，北部的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)有近40萬(wàn)平米的新項(xiàng)目入市，上地和北清路的產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)高峰，總體量或?qū)⒊^(guò)100萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)的面積整合預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)影響2023年的望京、中關(guān)村和上地市場(chǎng)。

辦公樓市場(chǎng)出現(xiàn)新的產(chǎn)業(yè)變化

高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，北京市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入3-5年的去化周期，需求側(cè)強(qiáng)度將決定未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)。多種因素的共同作用下，新周期下的辦公樓市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了新的產(chǎn)業(yè)變化，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，主力租戶行業(yè)的需求調(diào)整將大幅增加未來(lái)市場(chǎng)的不確定性。

“就互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)而言，整體政策環(huán)境已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化監(jiān)管階段，自身行業(yè)的流量紅利消失，頭部平臺(tái)已經(jīng)將注重新增用戶轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾暣媪坑脩舻牧舸?，客戶留存率和客單價(jià)的增長(zhǎng)已經(jīng)成為更重要的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。當(dāng)自身經(jīng)營(yíng)壓力增加，收入增速放緩的時(shí)候，就算沒(méi)有行業(yè)監(jiān)管政策的出臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也已經(jīng)走到了要直面轉(zhuǎn)型的重要時(shí)刻?！眹?yán)區(qū)海表示。

此外，短期內(nèi)，“降本增效”是需求側(cè)的主旋律，基于此，高力國(guó)際對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)維持中性偏空的市場(chǎng)判斷，但依然對(duì)中長(zhǎng)期的市場(chǎng)發(fā)展保持審慎樂(lè)觀，依然維持以新經(jīng)濟(jì)需求為主的去化周期的中長(zhǎng)期市場(chǎng)判斷。

“在宏觀層面，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型只是整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)縮影。當(dāng)頭部企業(yè)開(kāi)始進(jìn)行調(diào)整，而后續(xù)的企業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時(shí)候，就會(huì)形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個(gè)時(shí)期也是辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期?！币虼耍吡?guó)際建議市場(chǎng)參與者需要冷靜判斷2022年出現(xiàn)的新變化，秉持實(shí)事求是的精神，穩(wěn)定情緒，積極應(yīng)變，順勢(shì)而為，等待市場(chǎng)回暖。

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