作 者丨唐韶葵

(資料圖片僅供參考)

編 輯丨張偉賢

圖 源丨圖蟲

國慶假期前，環(huán)滬的蘇州樓市政策進行了一系列優(yōu)化，對市場信心起到了提振作用。

坐上上海地鐵11號線，可直達位于昆山的花橋站，與花橋站接壤的蘇州地鐵S1線陸家站（在建中）附近，目前在售多個樓盤，有的已接近尾盤狀態(tài)。

21世紀經濟報道記者國慶期間走訪了環(huán)滬樓市，發(fā)現(xiàn)這些項目借著國慶長假打折促銷，甚至送車位。渠道引流、以價換量之下，這些項目在國慶假期內單盤銷量也有20套-40套左右。

相比去年同期成交116套房子，今年昆山成交133套左右，數據沒有明顯增長。實際上，去年國慶假期的環(huán)滬樓市成交就出現(xiàn)了下行趨勢。58安居客房產研究院數據顯示，2021年國慶假期蘇州銷售212套，同比跌幅45%。

隨著樓市進入低速發(fā)展期，環(huán)滬板塊的結構性機會逐漸呈現(xiàn)，上海的溢出需求自然也會產生分化。目前花橋、太倉、汾湖等板塊雖有促銷，但投資客逐漸淡出，導致樓市去化也開始降速。

投資客淡出

作為環(huán)滬第一站，昆山市各個在售項目售樓處人氣還是不錯的，上海通往花橋方向的地鐵節(jié)日里人也不少。

昆山是蘇州代管的縣級市，緊鄰上海嘉定區(qū)，因應上海地鐵交通11號線通車的利好，上海外溢需求不斷而使得昆山樓市一直暢旺。

陳佳（化名）和男朋友10月2日就坐地鐵去昆山看房子了。因為兩人計劃明年結婚，但陳佳剛落戶上海，還不具備在上海購房的資格，兩人手中加上雙方家長資助的資金也不足以在上海付一套小兩房的首付。權衡之下，陳佳及其男友打算先在“環(huán)滬”買一套，投資自住皆可，“等過幾年升值了再賣掉，去上海買。”陳佳說。

就在花橋前一站，有一些穿著白色襯衣的中介人員進入地鐵車廂里派發(fā)廣告單，如果有人接過廣告單，他們便會詢問，“要不要了解一下這個樓盤”。陳佳看了一眼廣告單上的樓盤名字，快速用手機搜索了一下。這個樓盤并非位于昆山，而是在淀山湖片區(qū)，于是陳佳并沒有接過中介的單子。

從花橋站出來，第一個看見的樓盤便是在建中的中駿世界城。據第三方機構的內部數據顯示，這一項目在國慶期間售出了40多套。

此前兩年拿地的項目折扣促銷頻出，抓住政策利好出貨。象嶼地產與保利合作開發(fā)的一個項目，拿地樓面價1.3萬元/平方米，國慶假期給出98折送車位的優(yōu)惠；保利與中鐵置業(yè)合作開發(fā)的另一個項目，2020年時候拿地樓面價9800元/平方米，如今精裝修房均價2.1萬元/平方米。國慶期間，這一項目98折，另外還贈送2萬元車位優(yōu)惠券。

其中一個項目，銷售透露，現(xiàn)在國慶節(jié)期間促銷力度大，因為是年內沖銷售業(yè)績的“最后一波”了。實際上，今年以來，調控進入深水期，蘇州樓盤為了促銷，想盡辦法，比如團購優(yōu)惠、家電裝修包、車位等等。也有開發(fā)商愿意給客戶墊首付，一般以三年為周期，評估下來利率4.7%左右。

“現(xiàn)在投資客很少了。”一名銷售反映，國慶期間來買房的都是在上海沒有購房資格的小夫妻，或者退休人員老兩口。陳佳便對這一位于建設中的地鐵站旁邊的樓盤興趣濃厚。

國慶期間，像陳佳這樣在上海工作的年輕人，加大了昆山樓市的成交，一個背景是，除了蘇州六區(qū)，蘇州下轄的縣級市、吳江區(qū)的汾湖板塊都對外地人限購政策進行了優(yōu)化。

此前的9月14日，蘇州全域調整外地人購買首套房政策，外地人在蘇州六區(qū)(吳中區(qū)、吳江區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū))購買首套房無需開具社保證明或個人所得稅證明，但只限購一套，同時相城區(qū)取消了自2018年開始實施的需要600積分才能購房的規(guī)定。但9月16日，蘇州又宣布除吳江區(qū)之外，另外五區(qū)恢復此前的限購政策。

投資客退潮已成趨勢。據了解，某大房企位于汾湖的一個項目，近期引發(fā)不少2019年買房的業(yè)主的法律訴訟，起因就在于汾湖多個樓盤在2019年限購加碼前被投資客瘋搶，很多房源需要加價10萬元才能買到。而兩年間過去，房價只能算微漲。樓市成交下行周期到來，投資客顯然不想面對投資失利的局面。

蘇州樓盤打折促銷儼然成為國慶假期樓市的一道風景線。在相城區(qū)，由于樓盤眾多，有的項目甚至打出5折、7折的優(yōu)惠。相比之下，昆山樓市還算“堅挺”。據不完全統(tǒng)計，國慶節(jié)假期，花橋在售新盤成交超過130套房子。貝殼區(qū)域內部數據顯示，該公司僅在保利其中一個項目就成交了50套。

一名蘇州業(yè)內人士認為，除了限購政策的優(yōu)化，昆山樓市還有一個新房稀缺的特點。過去一年，這一板塊沒有土地出讓，意味著短時間內沒有新盤上市。幾乎都是現(xiàn)房銷售的情況下，消費者入市信心也比較足。

昆山二手房行情也在上漲，比如花橋這邊，次新房漲到2.6-2.8萬/平方米，部分樓盤二手價格達到3萬元/平方米左右，有的別墅產品二手房價超過5萬元/平方米。

溢出效應分化

投資客淡出，環(huán)滬樓市對于上海外溢需求依然有承接力。從今年國慶假期的成交數據來看，相比上海房源，蘇州樓市對于一部分手里持有現(xiàn)金而在上海缺乏購房資格或者不足以購買理想戶型的買家而言是一個不錯的選擇。

蘇州另一個環(huán)滬板塊——位于吳江區(qū)的汾湖板塊，由于一部分樓盤有稀缺的疊墅產品，而承接了上海改善型需求。有一個項目產品與周邊拉開1萬元/平方米的價差。

與昆山類似，汾湖也是一個可以有地鐵與上海連接的區(qū)域，只不過上海地鐵17號線延長線進入蘇州還處于規(guī)劃建設階段。從17號線東方綠舟站打車還需要半小時才到汾湖核心區(qū)。

自2016年開始，陸續(xù)有14家品牌開發(fā)商進入汾湖板塊開發(fā)項目。由于產品同質化，前兩年汾湖市場競爭白熱化。為了緩解板塊競爭壓力，2021年，汾湖推出企業(yè)人才購房補貼政策，本科及以上人才購房可享25萬元的購房補貼。

“以前市場好的時候，這里的房子一套要加價10萬才能買到?！睆埿★w（化名）說。張小飛一直在汾湖做一手房銷售，他直言前幾年市場好的時候，在汾湖也限購的前提下，仍然有不少投資客在這里買房。

2019年，蘇州出臺限購政策，其中提及“非本市戶籍居民家庭,在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房應提供自購房之日起前3年內,連續(xù)繳納2年及以上個人所得稅或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明”。張小飛回憶里，當時很多客戶只能交首付，然后等2年再過來交錢，“也有不少當年交了10萬才‘搶’到房子的客戶反悔的”。但張小飛也坦承，由于回款周期拉長，開發(fā)商也因此承擔了資金成本。

潮漲潮退皆為市場規(guī)律。據了解，自2016年以來，碧桂園成為汾湖市場份額最大的開發(fā)商，它也給這一市場輸出了不少銷售人員。不過，據知情人士透露，碧桂園打算逐漸減少汾湖市場份額，往市場能級更高的區(qū)域尋求開發(fā)機會。

9月26日，保利發(fā)展位于汾湖的一個項目售樓處里，銷售人員略帶夸耀地告訴前來看房客戶，“昨天有企業(yè)來項目買走了100多套‘人才房’”。

但并非所有的項目都在打折促銷。港資背景建滔集團在昆山開發(fā)的幾個項目都已進入現(xiàn)房銷售階段，其中一個項目不僅沒有打折，還要捆綁一個10萬元的車位銷售。

價格跌漲互現(xiàn)的蘇州樓市，房價正在進入深度博弈的微妙階段。

一個事實是，蘇州近期新盤數量大增。9月蘇州市新增批售項目24個，其中住宅類項目19個，非住宅項目5個。據不完全統(tǒng)計，10月蘇州將有近20個樓盤推新，市區(qū)各區(qū)均有項目計劃首開或加推。

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本期編輯 黎雨桐實習生 吳梓楹

本文首發(fā)于微信公眾號：21世紀經濟報道。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

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