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觀點(diǎn)網(wǎng)訊：11月16日，惠譽(yù)博華發(fā)布了《“金融16條”疏通地產(chǎn)政策堵點(diǎn)，助推行業(yè)形成正循環(huán)》一文。

惠譽(yù)博華認(rèn)為，目前地產(chǎn)商流動(dòng)性困境在于市場(chǎng)信心缺失導(dǎo)致外部新增融資和內(nèi)生現(xiàn)金流均急遽收縮，并引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)外溢與蔓延。外部融資方面，“金融16條”打通了銀行貸款、信托等資管產(chǎn)品、債券等多個(gè)外部渠道，有助于紓緩地產(chǎn)商流動(dòng)性壓力；同時(shí)也對(duì)地產(chǎn)商集團(tuán)層面與項(xiàng)目層面設(shè)置了資金風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制，保障了金融市場(chǎng)參與主體安全。

在地產(chǎn)商的內(nèi)生現(xiàn)金流方面，一方面通過(guò)政策性銀行專(zhuān)向借款，撬動(dòng)其他金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與提供配套融資，形成杠桿效應(yīng)，疏通項(xiàng)目層面的資金障礙，打通“保交樓”環(huán)節(jié)；另一方面，允許各地方政府合理調(diào)整首付比例、個(gè)人住房貸款利率下限等措施，亦有助于刺激購(gòu)房需求，增加房企內(nèi)生現(xiàn)金流。

“金融16條”提出對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類(lèi)，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類(lèi)與之保持一致?；葑u(yù)博華認(rèn)為，若貸款展期的地產(chǎn)商不被降低風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，意味著將不會(huì)觸發(fā)債務(wù)交叉違約條款，避免了產(chǎn)生債務(wù)擠兌，為地產(chǎn)商流動(dòng)性緩解提供了緩沖時(shí)間。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于下行周期，不少房企尤其是民營(yíng)房企紛紛出險(xiǎn)，信托產(chǎn)品逾期率顯著走高，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品一舉成為“違約主力”。“金融16條”鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求對(duì)信托行業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)均有一定的轉(zhuǎn)向意義與重要影響。

惠譽(yù)博華表示，“金融16條”中提到的“對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)”，有助于打消金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)融資產(chǎn)品發(fā)生不良、影響個(gè)人執(zhí)業(yè)履歷的顧慮，加快配套融資發(fā)放。

另外，針對(duì)保交樓，在政策性專(zhuān)項(xiàng)借款基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與，提供新增配套融資支持?！敖鹑?6條”允許該還款來(lái)源為剩余貨值的銷(xiāo)售回款，以及其他已落實(shí)的項(xiàng)目外的資金來(lái)源，并明確提出“后進(jìn)先出”原則?；葑u(yù)博華認(rèn)為，該舉措降低了金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)敞口，從而吸引更多資金參與優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，推動(dòng)項(xiàng)目資金的正常循環(huán)。

惠譽(yù)博華認(rèn)為，若相關(guān)配套措施得到執(zhí)行，無(wú)疑將有利于盤(pán)活房企預(yù)售資金，在一定程度上紓緩房企流動(dòng)性困境。不過(guò)，保函對(duì)象僅限于優(yōu)質(zhì)房企，出險(xiǎn)民企可能很難從中受益。

惠譽(yù)博華表示，“金融16條”的出臺(tái)仍然旨在力促房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，“房住不炒”主基調(diào)并未發(fā)生根本改變。近期中國(guó)政府加快落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策和接續(xù)政策措施，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)徐緩復(fù)蘇過(guò)程中將筑底企穩(wěn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)形成托底作用。

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