觀點(diǎn)網(wǎng)訊：10月11日，世邦魏理仕發(fā)表2022年第三季香港市場回顧及展望。該行指，香港酒店檢疫早前于9月下旬結(jié)束，標(biāo)志著香港將有序開放。市場逐漸回復(fù)正規(guī)并與世界接軌的同時(shí)，近期加息及全球經(jīng)濟(jì)不明朗卻對(duì)香港商業(yè)房地產(chǎn)市場租賃和投資需求造成壓力。

世邦魏理仕香港區(qū)研究部主管陳錦平表示，盡管港府調(diào)整了檢疫措施，但由于全球有機(jī)會(huì)出現(xiàn)新一輪的經(jīng)濟(jì)衰退及持續(xù)加息，許多國際企業(yè)對(duì)開支管理保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，香港經(jīng)濟(jì)仍然存在不確定因素。預(yù)計(jì)寫字樓需求將出現(xiàn)溫和增長。

報(bào)告中提到，由于經(jīng)濟(jì)不確定性加劇，導(dǎo)致擴(kuò)張需求疲軟，2022年第三季度租賃量按季下跌8.8%至901,400平方呎，使年初至今的租賃量達(dá)至300萬平方呎水平，按年下跌12.1%。本季度的租賃活動(dòng)繼續(xù)由辦公室搬遷需求所帶動(dòng)。

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2022年第三季的新增辦公室空間達(dá)180萬平方呎，為2008年第三季度以來錄得的最大升幅。盡管有新大廈竣工，但預(yù)租情況有限，令凈吸納量維持負(fù)面水平。然而，凈吸納量收縮放緩至51,400平方呎。大中環(huán)及尖沙咀凈吸納量分別為+33,700平方呎及+14,100平方呎，其他主要地區(qū)凈吸納量維持負(fù)面水平。

新增辦公室空間將整體空置率推高至1,190萬平方呎的歷史新高，空置率上升2個(gè)百分點(diǎn)至14.1%。九龍東的空置率超過20%，為2010年第一季度以來的最高水平，而大中環(huán)的空置率則微跌0.15個(gè)百分點(diǎn)至8.1%。

較高的空置率導(dǎo)致整體租金按季下跌1.0%，跌幅較前兩個(gè)季度為多。年初至今的跌幅目前為2.0%。未有個(gè)別地區(qū)于2022年第三季出現(xiàn)租金增長。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務(wù)-辦公樓部執(zhí)行董事兼主管馮慧詩表示，由于經(jīng)濟(jì)不確定及空置率高企，寫字樓市場依然疲弱，按季總租賃量及租金均錄得下跌。隨著新辦公室空間的增加，可用空間繼續(xù)上升，為有意搬遷辦公室的企業(yè)租戶提供了大量且優(yōu)質(zhì)的選擇。預(yù)計(jì)當(dāng)?shù)礁蹏H旅客人流回復(fù)正常，辦公室租賃勢(shì)頭將有望于第四季得到改善。在今年余下的時(shí)間，甲級(jí)辦公室租金將大致持平，預(yù)期辦公室新供應(yīng)將為租金帶來壓力，在未來12個(gè)月或難以回升。

另外，陳錦平稱，由香港政府支持的最新一期消費(fèi)券發(fā)放，將有助推動(dòng)本地消費(fèi)，同時(shí)放寬檢疫措施將導(dǎo)致出境旅游及海外消費(fèi)增加，因此預(yù)計(jì)在正式與內(nèi)地全面通關(guān)之前，調(diào)整檢疫措施對(duì)香港零售市場的影響將屬中性。

報(bào)告指，2022年第三季度香港本地消費(fèi)保持穩(wěn)定增長。在政府消費(fèi)券計(jì)劃的大力支持下，7、8月份零售總額按年增長2%。隨著政府取消對(duì)入境旅客的強(qiáng)制性酒店隔離后，市場情緒在本季末有所改善。

由于租賃氣氛改善，本季度街鋪空置率按季下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至14.4%。由于預(yù)計(jì)入境旅客增加，零售商在租賃市場上轉(zhuǎn)趨活躍。銅鑼灣空置率按季下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至9.2%，為自2020年第一季度以來首次達(dá)到單位數(shù)。尖沙咀及旺角的空置率也分別下降1.4個(gè)百分點(diǎn)和2.3個(gè)百分點(diǎn)，至21.7%和16.6%。

在有史以來最長的下行周期下，街鋪?zhàn)饨鹩兴厣?。本季度核心地區(qū)的按季增長2.9%，為自2012年第一季度以來的最快增長。在2022年第三季度，餐飲業(yè)仍然是推動(dòng)租賃需求的重點(diǎn)行業(yè)。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務(wù)-商鋪資深董事溫運(yùn)強(qiáng)表示，檢疫措施放寬、就業(yè)市場改善、消費(fèi)券計(jì)劃提振了消費(fèi)意欲，市民普遍變得輕松及樂觀，零售市場情緒繼續(xù)逐步復(fù)甦。預(yù)期第四季內(nèi)零售商紛紛提前部署節(jié)慶相關(guān)活動(dòng)，加上入境旅客上升，空置率將進(jìn)一步下降，或會(huì)在今年余下時(shí)間內(nèi)支持租金溫和增長。然而，加息加重家庭負(fù)擔(dān)及出境旅游意愿增強(qiáng)，將阻礙本地消費(fèi)大幅反彈。

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