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10月12日，財信證券發(fā)布研究報告稱，房地產(chǎn)市場支持政策如期而至，力度和節(jié)奏均表現(xiàn)出較高的積極性。

央行和財政部在國慶節(jié)假日到來之前，連續(xù)兩天出臺政策，助力穩(wěn)地產(chǎn)，促進穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟基本盤。9月29 日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。該舉措的出臺有利于支持地方政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在當?shù)卣叻秶鷥?，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。9月30日，央行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5 年）和5年以上利率分別調整為2.6%和 3.1%，第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即 5 年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%，在宏觀層面進一步加大對樓市的支持力度。

同日，財政部與稅務總局發(fā)布公告，為支持居民改善住房條件，就有關個人所得稅政策進行調整，自2022年10月1日至 2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

前期，銀保監(jiān)會相關部門負責人在9月23日表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉，增量風險已基本控制，存量風險化解正有序推進。這一表態(tài)給予市場較強的心理暗示，表明房地產(chǎn)市場調控將進入新階段，而節(jié)前的政策三連發(fā)則是對該表態(tài)的積極回應，具有標志性的意義。

此前，我國房地產(chǎn)市場調控的主基調是“因城施策”，地方政府雖然擁有房地產(chǎn)市場政策的自主權，但實際上仍然受到中央政府的嚴格監(jiān)管。今年來，房地產(chǎn)市場低迷清淡，各級政府土地出讓收入下滑，爛尾斷供時有發(fā)生。各地方政府紛紛推出救市舉措，有的政策在推出后得到順利實施，但也有部分政策出臺后在較短時間內即被叫停；較小力度的政策不足以緩解風險，而較大力度的政策又可能觸碰中央紅線，這導致地方政府面臨進退失據(jù)的困境，政策實施效果有限。

央行和財政部直接出臺相關政策，標志著在調控層級上，主導力量開始由各地方政府上升至中央部門，在調控指導思想上也有由嚴格管制逐漸轉變?yōu)橹С址鲋驳膬A向。在中央層面出臺一系列政策，反映出國家解決房地產(chǎn)風險的迫切程度；同時也可以看出，我國的房地產(chǎn)業(yè)和地方財政正面臨困難。預計各地方政府的救市舉措在中央的宏觀指引下將更順利地得到落實，更多的配套政策也值得期待，房地產(chǎn)市場將迎來新的發(fā)展階段。

以此為起點，在中央主導的房地產(chǎn)調控政策效果逐步顯現(xiàn)后，未來這種行政主導的政策調控或將逐漸向市場機制調控轉變。房地產(chǎn)存量市場可能將成為下一階段的基本屬性，以結構性的行情為基本特征，以高質量差異化為主要表現(xiàn)形式，大中小城市房價齊漲共跌的局面將不再是常態(tài)，中心城市和大城市仍然有較大的發(fā)展空間。預計房地產(chǎn)行業(yè)集中化的趨勢將加速推進，頭部企業(yè)的品牌優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢將更加明顯，中小房地產(chǎn)企業(yè)可能將以被并購等方式退出。隨著房地產(chǎn)市場回歸正常軌道，頭部房地產(chǎn)企業(yè)將實現(xiàn)長期穩(wěn)定健康的發(fā)展，可長期關注。

校對 盧茜

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