2022年以來，支持合理住房需求釋放成為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向之一，各地政府落實因城施策優(yōu)化調(diào)整供需政策。雖然一季度購房者置業(yè)情緒尚未得到實質(zhì)修復(fù)，市場活躍度依然不足，但是仍有不少房企依靠此前精準(zhǔn)的區(qū)域布局，在市場調(diào)整中實現(xiàn)了良好開局。

近年來，房企們紛紛戰(zhàn)略性地優(yōu)化區(qū)域格局，目的在于將投資瞄準(zhǔn)更有潛力的地區(qū)。而且不難發(fā)現(xiàn)，在銷售業(yè)績較好的房企中，區(qū)域布局都有共同的特征，比如更加聚焦核心城市群和都市圈，在做好優(yōu)選城市的同時持續(xù)深耕，在市場波動中奠定“穩(wěn)”局。

一季度僅2家房企銷售額超千億

在房地產(chǎn)市場調(diào)整的當(dāng)下，調(diào)控政策的環(huán)境正在回暖，部分熱點城市市場出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，全國已有多個城市出臺房地產(chǎn)寬松政策，如優(yōu)化限購、降低首付比例、優(yōu)化限售、發(fā)放購房補貼、降低房貸利率等。

但是從一季度房地產(chǎn)市場的成交數(shù)據(jù)上看，房企的表現(xiàn)并不如人意。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，一季度百強房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47%，銷售額超千億房企僅2家，較去年同期減少3家；超百億房企46家，較去年同期減少30家。

克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示出，房企一季度開局慘淡，超八成的百強房企累計業(yè)績同比降低，其中近四成企業(yè)的降幅高于50%。

在一季度克而瑞銷售排行榜中，銷售規(guī)模前十房企分別為碧桂園、萬科、保利發(fā)展、融創(chuàng)、中海、招商蛇口(001979)、華潤置地、金地、綠城、龍湖，其中僅有碧桂園和萬科的銷售金額破千億。

制圖/寇德娜，數(shù)據(jù)來源/克而瑞。

據(jù)各家公司業(yè)績公告數(shù)據(jù)顯示，今年前3個月，位居銷售榜首位的碧桂園累計權(quán)益合同銷售額約992.3億元，對應(yīng)的權(quán)益合同銷售建筑面積約1297萬平方米；而排名次席的萬科前3個月累計實現(xiàn)合同銷售金額1065.0億元，合同銷售面積632.7萬平方米；位居第三名的保利發(fā)展一季度合計實現(xiàn)簽約金額906.95億元，簽約面積553.87萬平方米。

此外，今年前3個月，融創(chuàng)中國累計實現(xiàn)合同銷售金額約723.6億元，合同銷售面積約533.2萬平方米；中海地產(chǎn)累計實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約482.8億元，相應(yīng)已售樓面面積約250.62萬平方米。

在克而瑞分析人士看來，相比之下，重點房企仍然表現(xiàn)不錯，前三名碧桂園、萬科和保利發(fā)展銷售優(yōu)勢明顯，與其他房企相比銷售出現(xiàn)“斷層”式領(lǐng)先。

可以看到，今年很多房企并未對外公布銷售目標(biāo)，一些公布銷售目標(biāo)的房企也主動降速。與2021年的銷售目標(biāo)相比，在公布銷售目標(biāo)的房企中，2022年銷售目標(biāo)計劃正增長的僅有越秀地產(chǎn)、信達地產(chǎn)(600657)、綠城中國和保利置業(yè)等少數(shù)幾家房企。

碧桂園并未對外披露其全年銷售目標(biāo)。對此，碧桂園高層表示，自從2018年以來，碧桂園堅持“提質(zhì)控速、行穩(wěn)致遠”的戰(zhàn)略方針，銷售規(guī)模不再是碧桂園第一追求，而是追求合理的量價關(guān)系及有質(zhì)量的銷售、經(jīng)營。

2022年，碧桂園并未對外披露其全年銷售目標(biāo)，而是傾向于追求合理的量價關(guān)系及有質(zhì)量的銷售、經(jīng)營。

房企聚焦核心城市群和都市圈布局

雖然一季度房企的銷售不及預(yù)期，但是從短期來看，購房需求并未消失，短期需求端觀望情緒較重，隨著政策逐漸落地，購房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸企穩(wěn)。

事實上，今年一季度部分熱點城市仍出現(xiàn)了“小陽春”的跡象。據(jù)《保利2021-2022年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》內(nèi)容顯示，基本面好的大中城市，隨著人口、產(chǎn)業(yè)集聚，城市生命周期向上，房地產(chǎn)市場仍處于成長期，需求量仍在擴容。其中在人口流入城市，剛需依然旺盛，比如上海、深圳等流動人口超千萬人，北京、廣州、成都等流動人口超800萬人，人口的交織流動將產(chǎn)生持續(xù)的、大量的剛性住房需求。

因此，區(qū)域布局成為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重中之重。近年來房企們紛紛優(yōu)化區(qū)域格局，目的在于將投資瞄準(zhǔn)更有潛力的地區(qū)。

不難發(fā)現(xiàn)，在銷售業(yè)績較好的房企中，區(qū)域布局都有精準(zhǔn)的特征。比如碧桂園一季度銷售表現(xiàn)較好也主要來源于城市均衡布局。2022年，碧桂園預(yù)計總可售貨值不低于6500億元，其中一二線城市占比33%、三四線城市占比67%。

這與碧桂園選擇性的投資布局有一定的關(guān)系。從2021年碧桂園拿地情況可以驗證區(qū)域優(yōu)化的方向。2021年，碧桂園新增土地權(quán)益投資金額1416億元，其中66%位于三四線城市，85%聚焦五大都市圈。

目前很多房企在布局范圍上，更加聚焦核心城市群和都市圈，做好優(yōu)選城市的持續(xù)深耕。比如截至2021年末，碧桂園的可售貨值中，有75%位于五大都市圈、98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域、93%位于人口流入?yún)^(qū)域。

通過以上數(shù)據(jù)不難看出，持續(xù)看好中國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的碧桂園，在土地儲備布局上兼具廣度和深度。事實上，自2021年下半年以來，很多民企暫緩了拿地，而碧桂園是為數(shù)不多的仍保持持續(xù)拿地的民營企業(yè)，通過拿地不斷優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)。

在億翰智庫分析人士看來，三四線城市仍具有結(jié)構(gòu)性的發(fā)展空間，作為布局三四線城市的龍頭房企，投資布局的優(yōu)化，有利于保障企業(yè)的長期穩(wěn)健發(fā)展。此外，碧桂園的投資布局廣泛分布于內(nèi)地的省市縣和不同能級的城市，能夠?qū)κ袌霾▌有纬梢欢ǖ膶_，也有利于保障銷售業(yè)績的平穩(wěn)。

值得關(guān)注的是，克而瑞分析人士認為，碧桂園2021年在三四線城市的貨地比（建設(shè)后銷售總貨款與買地的土地款之間的比例）達3.3倍，總體貨地比達3.0倍，均處于行業(yè)較高水平。這部分土地儲備未來將會為碧桂園帶來相對可觀的利潤空間。

房企持續(xù)深耕北京，碧桂園城市副中心新盤受青睞

一二線城市是很多房企的重點布局區(qū)域。而北京作為眾多房企的重要布局地區(qū)，成為房企的必爭之地。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，去年京投發(fā)展(600683)以175億元高居北京房企拿地榜首位，首開股份(600376)、卓越集團、保利發(fā)展、華潤置地和金地集團(600383)分列二至六位，拿地金額均超過百億元?？梢钥吹?，近年來，在房地產(chǎn)市場調(diào)整周期內(nèi)，房企不僅優(yōu)化區(qū)域布局，也在持續(xù)對區(qū)域進行深耕。

去年拿地的房企今年陸續(xù)進行推售。3月，隨著市場政策環(huán)境逐步改善，北京新房市場熱度有所回升，案場到訪量和成交量明顯上揚。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，3月，北京商品住宅（不含保障房）成交規(guī)模為58.06萬平方米，環(huán)比增長74.6%。而通州區(qū)商品住宅市場成交規(guī)模較大，位居各區(qū)榜首，單月超10萬平方米。

提到通州，不得不說去年碧桂園在北京落地的新項目就位于北京城市副中心文旅區(qū)，而且在去年底就推向市場，命名為碧桂園和世界。從規(guī)劃來看，碧桂園和世界所在的地塊組團共有5個部分組成，分為商業(yè)、醫(yī)療、教育、人才社區(qū)以及商品房。

據(jù)悉，因為地塊位置好、交通方便，加上產(chǎn)品設(shè)計舒適合理，在通州看盤的購房者幾乎都少不了去碧桂園和世界看一看。值得一提的是，碧桂園和世界110平方米戶型備受購房者青睞，這是一個總價600多萬元的三居全明戶型。

位于北京城市副中心文旅區(qū)的碧桂園和世界，已在去年底推向市場。

事實上，近期具有品牌開發(fā)企業(yè)操盤、項目交通便利以及戶型產(chǎn)品亮點鮮明的樓盤都有著熱銷的潛質(zhì)。比如華潤置地“幸福里潤園、橡樹灣、永定府”三大新品入市，7天銷售額達百億元；房山中建學(xué)府印悅首次開盤當(dāng)天認購228套；中海匯德里80億元貨值開盤熱銷50億元，去化率62.5%。

從個案項目的開發(fā)潛質(zhì)可以洞察到企業(yè)在拿地中的區(qū)域選擇。中指研究院分析人士認為，熱點一二線城市在強基本面支撐下，市場有望率先恢復(fù)。在這些城市布局的房企，通過加大對城市市場周期及政策變化研究力度，制定差異化營銷策略，把握市場機會，從而在市場中奠定更加穩(wěn)定的地位。

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