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這兩周我們出去考察了好幾次新房，一個很明顯的感受是：

售樓中心的人數(shù)明顯比之前多了不少！

不管你是支持房價繼續(xù)下跌，還是持續(xù)看漲，結(jié)果都已經(jīng)擺在這里——

深圳樓市的風(fēng)向轉(zhuǎn)變了，并且正逐漸從低迷走向回暖。

現(xiàn)在這個階段，其實正好處在一個過渡期——成交緩慢爬升，但價格還沒跟上，市場異常曖昧，價格有漲的勢頭但又沒大漲。

我要提醒大家的是：

當(dāng)下的過渡期絕對不是深圳樓市的常態(tài)，隨著過渡期的結(jié)束，深圳買房的最佳窗口期，也即將走到盡頭，未來2-3年，在深圳你可能沒什么機會低價買房了！

深圳的市場步調(diào)，和全國的樓市步調(diào)是一致的。

不過說到市場，最近回暖最快的城市，還不是深圳，而是深圳周邊的東莞。

上周，東莞住建局發(fā)布了3月份的一二手成交數(shù)據(jù)。

新房方面，3月份的新房網(wǎng)簽套數(shù)達到2468套，環(huán)比2月上漲了190%，成交量已經(jīng)恢復(fù)到了去年同期的水平。

價格上，東莞3月的新房成交均價上漲接近5000元/㎡。

圖源：珠三角plus

二手房方面，網(wǎng)簽套數(shù)631套，環(huán)比上月上漲56%！網(wǎng)簽價格也微漲了2%。

新房和二手房，都是量價齊漲，而且上漲幅度還非常大。

和東莞顯著的回暖相比，深圳的市場回暖顯得稍微“低調(diào)”一些，但趨勢已經(jīng)不可阻擋。

在新房層面，最為明顯的信號就是開發(fā)商的成交喜報。

放在兩個月之前，幾乎所有深圳的開發(fā)商都沒底氣發(fā)海報宣傳“戰(zhàn)果”，但在最近幾周，開發(fā)商的成交喜報逐漸開始充斥整個新房市場。

就在上個周末，我就收到了好幾個深圳新盤開發(fā)商發(fā)出的喜報。

像上個月開盤的龍華觀瀾新房萬科啟城，一個周末就賣出去了37套。

坪山的卓越蔚藍鉑樾府，一周賣了28套。

南山蛇口的公寓項目晗山悅海，即便單價達到9.6萬/㎡，一個周末也賣了47套。

新房成交回暖之外，二手房也有個別樓盤的成交熱度非常高。

比如香蜜湖的僑香村，10年前是經(jīng)濟適用房，有10年的禁售期，去年解禁，因為沒有指導(dǎo)價，加上僑香外國語學(xué)校的學(xué)位，導(dǎo)致樓盤的熱度一直居高不下。

3月份，僑香村是整個深圳帶看熱度前三的樓盤，3月已經(jīng)成交了30套以上，4月份據(jù)傳又成交了幾十套。

再比如寶中的宏發(fā)領(lǐng)域，4月份到目前為止已經(jīng)成交了10套，多數(shù)成交價在1400萬以上。

以上這一切現(xiàn)象，在3個月前的深圳樓市中，完全是不可想象的。

當(dāng)然，回暖確實是回暖，但要說深圳樓市已經(jīng)徹底復(fù)蘇還太早！

尤其是二手房，如果要徹底復(fù)蘇，成交量至少得先回到3000套。而這個月的二手房成交量，按照現(xiàn)在的趨勢，基本不會超過2000套。

事實上，深圳樓市的需求一直都在。

之前市場尤其是二手房市場的流動性被鎖死，壓抑了很多改善的需求，現(xiàn)在市場回暖，我相信很多深圳買房人也會開始蠢蠢欲動。

一旦政策空間和時機成熟，這些需求絕對會釋放。

此刻，深圳已經(jīng)有不少新房和二手房價格正在上調(diào)，要買房的話，需要盡快入手了，想了解最新的市場和價格信息，可以掃描下方二維碼咨詢。

正好，當(dāng)下深圳樓市嚴(yán)格的調(diào)控政策，在執(zhí)行一年之后，也已經(jīng)有了收縮的預(yù)兆，

比如二手房指導(dǎo)價。

上個月月底，官方通過媒體宣布將要調(diào)整指導(dǎo)價，但是沒有具體公布怎么調(diào)整。

從現(xiàn)實情況和官方吹風(fēng)的時間點上看，深圳調(diào)整指導(dǎo)價的目的，肯定是希望市場稍微回暖。

因為官方如果想維持現(xiàn)狀或者讓市場繼續(xù)走低，政策完全不用改，既然說要調(diào)，那么指導(dǎo)價大概率是要往上走的。

很多指導(dǎo)價嚴(yán)重和市場價脫離的小區(qū)，在這個過程中必然會往市場價方向調(diào)整。

大胡子李老師和我們之前的文章中一直都談到一個觀點：

指導(dǎo)價是深圳調(diào)控影響力最大的政策，它將決定了深圳樓市的市場走向。

指導(dǎo)價松了，整個深圳樓市的調(diào)控也就松了。

除了指導(dǎo)價，上個月月底，深圳土拍地塊信息公布，其中一個最重要的變化就是深圳的新房限價提高了。

關(guān)于這一點，具體可以看我們之前對首次土拍地塊的文章介紹（點擊原文查看）

這個政策調(diào)整，就相當(dāng)于直接向你宣布：深圳房價漲價了！

這放在去年，也是想都不敢想的事。

指導(dǎo)價有松動跡象、新房漲價，在接下來就是房貸了。

最近已經(jīng)有不少中介吹風(fēng)說貸款可以不用參考指導(dǎo)價了，銀行層面當(dāng)然是第一時間辟了謠，但無風(fēng)不起浪、樹欲靜而風(fēng)不止，房貸層面的放松，我想很快就會來了。

而在當(dāng)下，深圳的首套房貸利率已經(jīng)跌到了4.6%，相當(dāng)于是疫情前的水平。

首付資金的審查，中介方面向我提供的信息是不會像以前一樣嚴(yán)格，一般一周的時間就能貸款批下來。

雖然貸款政策還沒有放出大招，但事實上在信貸端深圳早就已經(jīng)悄悄松開了閘門。

當(dāng)然了，雖然上面這些調(diào)整看起來很多動作，但單獨拿出來說似乎都算不上大陣仗，實際效果還很弱。

我想大家應(yīng)該能明顯感覺到，官方對于調(diào)控的態(tài)度開始變得有些曖昧：

直白點說就是：相關(guān)部門想調(diào)整，但動起手來還是小心翼翼，甚至是畏手畏腳。

看看前兩天央行的動作——

降準(zhǔn)不降息，這個選擇本身就已經(jīng)很謹(jǐn)慎了。

一看降準(zhǔn)幅度，竟然只有0.25%，謹(jǐn)慎二字就快貼到臉上了。

不過，也就是在當(dāng)下調(diào)控放開還比較謹(jǐn)慎、大動作也沒出來、房價也暫時橫盤的時間點，才是深圳買房的最佳窗口期。

因為政策一旦進一步調(diào)整，不僅是新房漲價，到時候連二手房業(yè)主的底氣都會增加，

到那個時候，新房開發(fā)商、二手房業(yè)主可就不會像現(xiàn)在這么好欺負(fù)、這么好說話了！

隨著調(diào)控放松的步伐加快，以筍盤價格買入深圳的階段也即將成為歷史。

面對逐漸回暖的市場以及隨時可能放開的政策，購房者最好的對策就是捉住這個時機買房。

至于是買新房還是買二手，這一點比較個性化，得根據(jù)你的名額情況以及資金情況做具體分析，如果你想了解當(dāng)下你究竟是買新房還是二手、或者想知道買哪里的房子，可以掃描下方二維碼加微信咨詢置業(yè)顧問。

如果你執(zhí)意想買新房，那就得趁著這一批最低限價地塊今年和明年入市的時機趕快買。這一波新房，大概率會是各自片區(qū)中未來3-4年內(nèi)最低價格的新盤，性價比會非常高。

而且，我建議你著重看一下今年入市的限價新房，因為我覺得市場回暖之后，新房的熱度會迅速反彈。

很可能從下半年開始，不少新盤就會重回到2020年，到時候搖號競爭選盤可能會成為重新成為常態(tài)，那個時候想要搶到新房，難度就不小了。

如果是買二手房的話，市場的不確定性會更大，因為政策隨時調(diào)整，一旦指導(dǎo)價政策有任何松動，二手房的掛盤價很可能就會發(fā)生天翻地覆的變化。

所以，趁著市場還沒有發(fā)生大變化，大降價的筍盤還比較多，趕快多看看二手房，如果有心儀的，得要盡快下手了，別錯過最低成本買深圳二手的機會。

-end-

以上為正文，來自灣區(qū)區(qū)長

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