開發(fā)商與建筑方杭州恒大水晶城背后的總包救急

觀點網(wǎng)
2022-04-21 05:47:54

觀點網(wǎng)4月17日，一直沸沸揚揚的恒大杭州水晶城項目，經(jīng)過浙江建投的三方交易，終于有了落主。

浙江建投最新公告顯示，為加快化解涉及中國恒大集團及下屬公司應(yīng)收款項逾期問題，浙江建投全資子公司浙江省建工集團有限責(zé)任公司擬與中國恒大集團下屬控股公司杭州晶立置業(yè)有限公司、浙江省浙建房地產(chǎn)集團有限公司達(dá)成在建工程三方轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

根據(jù)公告，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)為在建杭州水晶城文化旅游商業(yè)綜合體項目。晶立置業(yè)作為水晶城項目轉(zhuǎn)讓方，浙建房產(chǎn)作為專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)公司受讓水晶城項目，浙江建工作為專業(yè)總承包施工單位負(fù)責(zé)后續(xù)施工事宜，預(yù)計后續(xù)工程施工金額不超過24億元。

最終止步于36.6億的項目權(quán)益價值，牽動杭州之江區(qū)許久的恒大水晶城，在此續(xù)寫了故事的下一頁。

“半途而廢”水晶城

2015年風(fēng)光開盤，恒大水晶城建設(shè)之初，承載著杭州之江區(qū)商業(yè)發(fā)展的希望。

整體項目坐落于杭州之江國家旅游規(guī)劃區(qū)，是地鐵6號線之浦路上蓋項目，又緊鄰彩虹快速路，交通便利。面積為89303平方米，地上建筑面積不大于22.33萬平方米，地塊用途為商服用地。

2016年之江還沒有像樣的商業(yè)綜合體，恒大規(guī)劃之初原本想要搶占之江的商業(yè)主陣地。

根據(jù)恒大原來的方案，整個項目原本應(yīng)該包含一座6萬平方米五星級希爾頓酒店、約5萬平方米國際開放式購物中心、約4.6萬平方米濱水購物長廊、約6萬平方米下沉式地下商業(yè)空間、約5000平方米室內(nèi)模擬自然海浪泳池等豐富業(yè)態(tài)。

截至今日，除了商業(yè)一期街區(qū)已交付，原本打算2019竣工的商業(yè)還在地下施工中，二期街區(qū)只完成主體二層結(jié)構(gòu)，商業(yè)三期購物中心及酒店目前處于樁基工程階段。

除此之外，水晶城的建設(shè)一直“命途多舛”。先是住宅部分延期交付，交付后又一度遭遇產(chǎn)證辦不下的問題，商業(yè)項目也是一直拖延至今。

因為毗鄰以螞蟻金服全球總部，小區(qū)還在求是（之江）二小學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，北面有著浙江省體量最大的文化中心，包含浙江省博物館新館等一系列豐富的資源加持，占盡地利的水晶城，卻沒能成就天時。

水晶城的“失敗”甚至進(jìn)一步影響了杭州地鐵6號線之浦路站的開通，最終政府在原定地址上預(yù)留了一個小的地鐵出口，重新規(guī)劃和建設(shè)了地鐵站點路線。

從雄心壯志到落寞離場，面對已經(jīng)閑置多年的項目，浙建房產(chǎn)此次受讓，面對的不僅是老舊項目的翻新與再造，更是之江區(qū)規(guī)劃的新一輪重啟，這或許也是浙建國資頂著壓力輸血再造的動力所在。

善后與救急

每一個“未完成”的項目背后，開發(fā)商總是首當(dāng)其沖，但開發(fā)商、施工方的故事才是現(xiàn)實全面呈現(xiàn)。

恒大水晶城項目背后，浙建房產(chǎn)與浙江建工無疑是故事的另一位主角。

根據(jù)公告，晶立置業(yè)作為水晶城項目轉(zhuǎn)讓方，浙建房產(chǎn)作為專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)公司受讓水晶城項目并將通過設(shè)立項目公司形式，負(fù)責(zé)水晶城項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)工作，浙江建工作為專業(yè)總承包施工單位負(fù)責(zé)水晶城項目后續(xù)工程施工事宜。

對浙建房產(chǎn)來說，職責(zé)成為了水晶城項目建設(shè)單位，進(jìn)而將施工總包給旗下浙江建工。

水晶城36.60億元項目價值中，有9.21億元用于抵償中國恒大集團及其下屬公司對浙江建工及其下屬子公司杭州地區(qū)的應(yīng)付款項，剩余轉(zhuǎn)讓對價，通過變現(xiàn)或溢價銷售、以房抵債的方式處理，將按照有關(guān)政府部門統(tǒng)一要求，化解中國恒大集團及其下屬公司杭州地區(qū)、湖州地區(qū)項目債務(wù)缺口，如有剩余的，可用于抵償中國恒大集團及其下屬公司對浙江建工及下屬子公司在湖州地區(qū)的6.95億元應(yīng)付款項。

撿起恒大的“爛攤子”，對建筑單位以及施工方來說，未來還要面對項目停擺已經(jīng)帶來的欠款問題，更要承受后續(xù)不良資產(chǎn)處理的進(jìn)一步挑戰(zhàn)。

根據(jù)浙建房產(chǎn)的公告內(nèi)容，目前水晶城項目處于司法查封狀態(tài)，在辦理資產(chǎn)過戶手續(xù)前由晶立置業(yè)與當(dāng)?shù)卣⑾嚓P(guān)債權(quán)人協(xié)調(diào)完成解封手續(xù)。

這也代表，水晶城項目遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒到正式解封可以建設(shè)的階段。

對建設(shè)單位來說，即使選擇了以房抵款，但是后期還需要仔細(xì)核實工程的產(chǎn)權(quán)情況。每一個“未完成”的項目背后，接手的建設(shè)單位都要經(jīng)歷漫長的梳理階段——項目是否具備預(yù)售許可證、是否已經(jīng)抵押給銀行、是否被法院查封。

確認(rèn)這些都沒問題后，再進(jìn)行下一步的綜合分析時間、地點以及工程質(zhì)量等因素，對工程的價值進(jìn)行較為準(zhǔn)確的估計。

之后的工程估算價和最終售價之間的差額風(fēng)險，以及稅務(wù)等其他費用成本，都是建設(shè)單位需要接下的“燙手山芋”。

房企與建筑商的關(guān)系，或許稱得上一句“愛恨交織”。

在當(dāng)前房企出險危機之中，建筑企業(yè)無疑也面臨著巨大的考驗。在恒大事件之初，就直接導(dǎo)致與恒大關(guān)系緊密的南通一建、三建、六建接連破產(chǎn)重組。

從2021年下半年到現(xiàn)在，有4家特級、11家一級建企申請破產(chǎn)重組清算，或100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓、拍賣。僅在2022年4月，至少已經(jīng)有19家企業(yè)因債務(wù)違約，申請破產(chǎn)/債務(wù)重組/公開拍賣。

一位建筑業(yè)專業(yè)人士感慨道：“這兩年房地產(chǎn)難做，建筑行業(yè)更難做”，“房地產(chǎn)不景氣，會讓優(yōu)勢做房建項目的公司轉(zhuǎn)專業(yè)方向。轉(zhuǎn)方向是比較麻煩的事，沒有相關(guān)專業(yè)配套設(shè)施，施工技術(shù)，管理人員”，想要實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，是一場長久的陣痛。

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