觀點(diǎn)網(wǎng)“2021年我們交出了一份歷史上最差的答卷。”面對(duì)2021年年報(bào)的虧損業(yè)績(jī)以及實(shí)際數(shù)據(jù)與預(yù)告之間的偏差，陳昱含在中南建設(shè)(000961)2021年度業(yè)績(jī)交流會(huì)上，表達(dá)了中南的態(tài)度。

4月26日，中南建設(shè)集團(tuán)有限公司舉行2021年度業(yè)績(jī)交流會(huì)，董事長(zhǎng)陳錦石，董事總經(jīng)理陳昱含，副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)辛琦等出席了會(huì)議。

根據(jù)年報(bào)，期內(nèi)中南建設(shè)營(yíng)業(yè)收入792.1億元，同比增長(zhǎng)0.8%，經(jīng)審計(jì)的歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)虧損33.8億元，與此前年度業(yè)績(jī)預(yù)告中披露的數(shù)字7.08-21.23億元存在重大偏差。

中南建設(shè)于公告中稱，雖然公司在進(jìn)行業(yè)績(jī)預(yù)告時(shí)，也根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)做出了預(yù)計(jì)，但由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不夠充分，最終導(dǎo)致對(duì)存貨，對(duì)建筑應(yīng)收款，合同資產(chǎn)的跌價(jià)準(zhǔn)備和壞賬計(jì)提不充分，造成了28億的差值。

除此之外，對(duì)合并報(bào)表外的合營(yíng)聯(lián)營(yíng)企業(yè)收入不確定性認(rèn)識(shí)不充分，由此影響7億；對(duì)部分竣工備案項(xiàng)目交付時(shí)間的預(yù)計(jì)偏樂(lè)觀，帶來(lái)4億的影響；對(duì)部分利息支出的資本化條件預(yù)計(jì)給不夠謹(jǐn)慎，帶來(lái)3億的差值。由于存在當(dāng)期結(jié)算當(dāng)期虧損，使得公司毛利率下降了7.26個(gè)百分點(diǎn)。

正如陳昱含在會(huì)上所說(shuō)，草蛇灰線，伏脈千里，業(yè)績(jī)背后映射了公司長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，在歉意與決心的交織之下，中南建設(shè)迎來(lái)新的篇章。

艱難成績(jī)單

董事長(zhǎng)陳錦石也在會(huì)上表明，這是公司經(jīng)營(yíng)34年來(lái)首次迎來(lái)虧損的業(yè)績(jī)。

覆巢之下，焉有完卵，在行業(yè)整體下行趨勢(shì)中，中南建設(shè)作為一家民營(yíng)企業(yè)，無(wú)疑受到了巨大的沖擊。

業(yè)績(jī)會(huì)上，中南建設(shè)表示，凈利潤(rùn)虧損33.8億，主要因?yàn)樗募径葹榱吮ＷC自有現(xiàn)金，加大了現(xiàn)房庫(kù)存的去化，當(dāng)期銷售確認(rèn)了虧損。

另外中南還計(jì)提了38.8億的減值準(zhǔn)備--在年內(nèi)針對(duì)應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款，計(jì)提了8.6億減值準(zhǔn)備，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)存貨計(jì)提了23.7億存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，針對(duì)建筑合同資產(chǎn)計(jì)提6.2億減值準(zhǔn)備，包括其他的一些減值的項(xiàng)目總共有38.8億。

除此之外，因?yàn)榻Y(jié)算竣工規(guī)模的下降，合營(yíng)聯(lián)營(yíng)公司投資收益減少到14.8億，同比減少40.8%，最終導(dǎo)致凈利潤(rùn)大幅下降。

根據(jù)年報(bào)披露，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率下降了8.45個(gè)百分點(diǎn)，建筑業(yè)務(wù)毛利率也有下降，減少了2.22個(gè)百分點(diǎn)到了6.43%。其他業(yè)務(wù)毛利率雖然有下降，但總體維持在33.97%。

可以看到，建筑和房地產(chǎn)作為中南建設(shè)的兩大主要業(yè)務(wù)，均在經(jīng)營(yíng)上面臨下降的趨勢(shì)。

首先是規(guī)模的下降，房地產(chǎn)方面，2021年中南置地合同銷售金額1973.7億元，銷售面積1468.7萬(wàn)平方米，同比分別減少11.8%和12.9%；新增項(xiàng)目45個(gè)，同比減少50.6%。

2021年中南建設(shè)建筑業(yè)務(wù)新承接（中標(biāo)）項(xiàng)目合同總金額212.6億元，同比減少30.7%。建筑業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入251.4億元，同比增長(zhǎng)13.3%，然而建筑業(yè)務(wù)收入增加是因?yàn)樯弦荒旰贤唵斡性黾樱瑢?shí)際上當(dāng)年新增合同額是下降。

收入結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入560.4億，同比下降4.3%，建筑業(yè)務(wù)因?yàn)槭袌?chǎng)的變化，全年竣工規(guī)模減緩，年初預(yù)計(jì)下降7%，但是實(shí)際全面竣工下降24%；其他業(yè)務(wù)收入17.8億收入，同比下降2.8%。

身為建筑企業(yè)的中南，承受了項(xiàng)目欠款的沖擊；而身為房地產(chǎn)企業(yè)的中南，同樣受到了銷售下降的損耗。

連根共樹，扎根行業(yè)的中南建設(shè)，不得不迎來(lái)了創(chuàng)立以來(lái)最差的成績(jī)單。

現(xiàn)金與底氣

市場(chǎng)端和融資端，哪一個(gè)對(duì)中南來(lái)說(shuō)更加重要？面對(duì)這一問(wèn)題，中南也在努力維持著天平。

根據(jù)年報(bào)披露，截至2021年末，中南建設(shè)總負(fù)債率88.37%，比2020年末增加1.83個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率93.16%，同比下降4.11個(gè)百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率80.52%，同比增加0.76個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比（扣除受限資金）0.60。三道紅線指標(biāo)除了凈負(fù)債率有所改善，其中兩條數(shù)據(jù)未能達(dá)到要求。

陳昱含對(duì)此解釋，三道紅線的倒退，一方面是由于融資巨幅的下降，以及經(jīng)營(yíng)性回款持續(xù)承壓，導(dǎo)致非受限資金總量并未得到根本性好轉(zhuǎn)。第二個(gè)原因主要是了關(guān)于政府和社會(huì)資本合作（簡(jiǎn)稱“PPP”）項(xiàng)目，低周轉(zhuǎn)高負(fù)債的業(yè)務(wù)拖累，以及非核心的地產(chǎn)業(yè)務(wù)未能出表影響，導(dǎo)致有息負(fù)債相對(duì)凈資產(chǎn)以及賬面資金并未明顯下降。

她提到，PPP工程有息負(fù)債超了150億元左右，非核心業(yè)務(wù)有息負(fù)債也有近80億，這些大大壓縮了地產(chǎn)和建筑兩大主業(yè)的發(fā)展空間。

然而，中南也下定決心恪守安全經(jīng)營(yíng)的底線。針對(duì)償債方面的壓力，積極采取措施。

為了改善過(guò)去依賴有息負(fù)債的模式，中南建設(shè)從各個(gè)層面入手，保持住了良好的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流狀況，全年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入1446.7億元，是一年內(nèi)到期各類有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）的6.0倍，達(dá)成了有息負(fù)債與年度經(jīng)營(yíng)規(guī)模比值處于行業(yè)最低水平；年內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~167.7億元，連續(xù)保持正值。

對(duì)現(xiàn)金流的恪守，也讓中南有了應(yīng)對(duì)2022年債務(wù)的底氣。

陳昱含在會(huì)上表示，中南整個(gè)公開市場(chǎng)待償還債券只有17.2億，主要是6月份2筆美元債，而公司在手貨幣資金高達(dá)224億元，證明了償債的保障。

對(duì)經(jīng)營(yíng)維穩(wěn)的堅(jiān)持，讓中南建設(shè)守好了公司的財(cái)務(wù)安全底線。

未來(lái)的中南

經(jīng)過(guò)2021年來(lái)自行業(yè)和企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)重壓，邁向2022的中南建設(shè)，也坦然地迎來(lái)了發(fā)展地“冷靜期”。

正如陳昱含在會(huì)上所說(shuō)，未來(lái)的中南，更多地要“安全至上，做我所能”，無(wú)論是內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整還是外拓審慎腳步，中南都不可避免地“慢”下來(lái)。

陳昱含多次強(qiáng)調(diào)：“我們要把現(xiàn)金流管理放在首要的位置?！?/p>

為了穩(wěn)定融資，中南建設(shè)在政策利好下，積極地與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)溝通，推動(dòng)必要的融資展期，短貸續(xù)貸，以此確保授信上的穩(wěn)定，增加經(jīng)營(yíng)性貸款專項(xiàng)增信，從而穩(wěn)定企業(yè)自有現(xiàn)金流，降低兌付風(fēng)波。

對(duì)中南建設(shè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流穩(wěn)定不僅是為了改善企業(yè)的融資環(huán)境，更是為了核心業(yè)務(wù)提供最所需的彈藥。

陳昱含表示：“只有實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)上的正向循環(huán)，才能夠徹底走出當(dāng)前的困境?！?/p>

過(guò)去中南在高增長(zhǎng)階段的項(xiàng)目地價(jià)偏高，從而形成虧損和減值計(jì)提，也讓陳昱含堅(jiān)定了審慎拿地的策略。

她直言：“去年下半年公司停止拿地，我覺(jué)得這個(gè)決策是正確的，否則我們今天面臨的狀況可能會(huì)更困難?！?/p>

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，中南也逐步減慢了投資和施工，2021年新開工面積989.3萬(wàn)平方米，同比減少27.1%，完成竣工面積1,020.4萬(wàn)平方米，同比減少24.4%。

中南未來(lái)經(jīng)營(yíng)的一大重點(diǎn)，便是會(huì)上反復(fù)提到的瘦身出清。

“做不好、不該做、做壞了的堅(jiān)決的關(guān)停并轉(zhuǎn)?！边^(guò)去以規(guī)模制勝的中南，正在不斷精兵簡(jiǎn)政，目前已經(jīng)完成了項(xiàng)目股轉(zhuǎn)14個(gè)，地產(chǎn)和建筑業(yè)務(wù)區(qū)域從2021年初的19個(gè)和15個(gè)雙雙減到了目前的8個(gè)。

從職業(yè)經(jīng)理人手中接手中南置地，直面經(jīng)營(yíng)第一線；再到放權(quán)職業(yè)經(jīng)理人回歸總公司，轉(zhuǎn)而負(fù)責(zé)調(diào)整上市公司的大盤統(tǒng)籌，陳昱含兩次身份的轉(zhuǎn)變，不僅是中南策略的拐點(diǎn)，更是由等高到降落的謙遜。

以下為中南建設(shè)2021年度業(yè)績(jī)交流會(huì)實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司有什么措施可以保障2022年的經(jīng)營(yíng)安全？

陳昱含：雖然2021年業(yè)績(jī)上出現(xiàn)了年度的虧損，但是整個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健程度是沒(méi)有變化的。

公司一直以來(lái)堅(jiān)持的是不依賴高有息負(fù)債的發(fā)展模式，截止到2021年底有息負(fù)債是在623億，繼續(xù)還是保持在整個(gè)行業(yè)的低位。今年我們需要償還在公開市場(chǎng)只有17個(gè)億；對(duì)于110億銀行借款，其中一半可以用開發(fā)貸申請(qǐng)新的借款。

剩余的一半開發(fā)貸根據(jù)國(guó)家給到的政策，不盲目抽貸、不斷貸、不壓貸的精神，可以申請(qǐng)延期和減少償還的金額。

真正面臨實(shí)際上要還的不超過(guò)30億，這個(gè)相對(duì)來(lái)說(shuō)壓力是比較小的。公司的有息負(fù)債少，償債能力強(qiáng)，安全保障度也是有的。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)金短債比如何解決？2022年是否三道紅線能變綠？

辛琦：現(xiàn)金短債比進(jìn)一步惡化，一個(gè)確實(shí)是因?yàn)槭袌?chǎng)的持續(xù)調(diào)整，銷售下降，回款相對(duì)減少，同時(shí)預(yù)售監(jiān)管政策執(zhí)行情況實(shí)際情況更加嚴(yán)厲。

某些時(shí)候因?yàn)槿谫Y環(huán)境也在進(jìn)一步的惡化，還要?jiǎng)佑梅鞘芟拶Y金償還借款，這些措施確實(shí)導(dǎo)致了可動(dòng)用的現(xiàn)金占比也越來(lái)越少。

另外一個(gè)角度來(lái)講，今年債務(wù)展期難度加大，使得我們把一年內(nèi)到期的償債做進(jìn)一步展期的動(dòng)作受到了阻礙，這都是現(xiàn)金短債比相對(duì)惡化的原因。

未來(lái)改善三條紅線的改善跟經(jīng)營(yíng)動(dòng)作是息息相關(guān)的，我們?cè)谑萆?、處置部分股?quán)、部分產(chǎn)業(yè)這些過(guò)程都會(huì)帶來(lái)整體的現(xiàn)金流入。

當(dāng)然我們也希望在國(guó)家宏觀形勢(shì)逐步改善情況下，能夠有效的傳導(dǎo)到銷售市場(chǎng)。我們關(guān)注到了國(guó)家相關(guān)部委對(duì)預(yù)售監(jiān)管資金，也希望能夠相對(duì)來(lái)講能夠統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),我們也想積極的爭(zhēng)取，在可動(dòng)用資金占比方面做出一些提升，希望能夠盡快的修復(fù)三條紅線的狀況。

當(dāng)然現(xiàn)金短債比跟經(jīng)營(yíng)的關(guān)聯(lián)度更高,隨著大部分結(jié)算周期到來(lái)，實(shí)際上預(yù)收賬款轉(zhuǎn)化成經(jīng)營(yíng)收入這個(gè)情況也會(huì)逐步發(fā)生，扣預(yù)之后的資產(chǎn)負(fù)債率也會(huì)逐步改善。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：如何看待目前的市場(chǎng)和政策走勢(shì)，覺(jué)得什么時(shí)候市場(chǎng)會(huì)回暖？

陳錦石：從政策面來(lái)講總體是去年9月份人行開始發(fā)出信號(hào)要支持房地產(chǎn)，從3月到4月，宏觀面已經(jīng)全部達(dá)到了改善。微觀層面也不斷在利好，尤其是各個(gè)城市出臺(tái)了很多積極的購(gòu)房政策。

23條針對(duì)房地產(chǎn)的政策出臺(tái)以后，各地金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的支持態(tài)度都發(fā)生了很好的變化。

盡管如此，市場(chǎng)因?yàn)橐咔樵螂y以短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)，但隨著生活水平提高，國(guó)家的發(fā)展，改善性需求大有存在。

房地產(chǎn)的原因只是結(jié)構(gòu)性調(diào)控，追求高質(zhì)量發(fā)展。我們可以充分看到，中南的實(shí)際有息負(fù)債是很低的，這一次沒(méi)有躺下，肯定能活著。

我們是兩個(gè)行業(yè)的頭部企業(yè)，一個(gè)是建筑，一個(gè)是房地產(chǎn)。因?yàn)槲覀冏畲蟮膬?yōu)勢(shì)是負(fù)債率不高，資產(chǎn)遠(yuǎn)大于負(fù)債，政府已經(jīng)做了明確的表態(tài)，我認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)好起來(lái)的，會(huì)按照新的發(fā)展方式改善起來(lái)。

市場(chǎng)大有存在，房地產(chǎn)也將進(jìn)入新的發(fā)展時(shí)代。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年有沒(méi)有什么投資計(jì)劃？大量的土儲(chǔ)分布在三四線，對(duì)公司流動(dòng)性、安全性有沒(méi)有什么影響？

陳昱含：我們?cè)?021年末可竣工資源在1435萬(wàn)方，也就是公司去年銷售面積的2.8倍，不過(guò)由于今年整個(gè)市場(chǎng)還在進(jìn)一步的調(diào)整，所以一季度銷售面積這塊降了63%。以目前的銷售態(tài)勢(shì)比較的話，我覺(jué)得公司資源其實(shí)是可以支持更長(zhǎng)時(shí)間。

去年下半年公司停止拿地，我覺(jué)得這個(gè)決策是正確的，當(dāng)時(shí)是審慎經(jīng)營(yíng)的選擇?，F(xiàn)在看來(lái)是一個(gè)必然而且正確的安排，否則我們今天面臨的狀況可能會(huì)更困難。

目前我覺(jué)得市場(chǎng)還在調(diào)整，整個(gè)短期的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)那么的激烈。對(duì)公司來(lái)說(shuō)，我們會(huì)堅(jiān)持這種審慎的投資策略，也會(huì)增強(qiáng)未來(lái)對(duì)應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

現(xiàn)在的資源是完全能夠保障今年的銷售，未來(lái)怎么樣發(fā)展？在市場(chǎng)更為明朗之后我們可以再去投資，這個(gè)為時(shí)不晚，也不會(huì)影響到未來(lái)的發(fā)展。

現(xiàn)在不能再用城市能級(jí)上來(lái)去劃一道線，真正地域上的不平衡遠(yuǎn)大于城市能級(jí)差異，我們不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為三四線就跟安全性不如一二線掛鉤起來(lái)，這個(gè)我是不認(rèn)同的。

這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們的三四線都是在長(zhǎng)三角，占了60%以上，去年銷售支撐、資源也在長(zhǎng)三角和東部沿海的三四線市場(chǎng)，這是公司更多項(xiàng)目的布局。這些地方的三四線有一個(gè)特色，叫核心都市圈，而且是優(yōu)勢(shì)的城市群，或者在經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶上面。

現(xiàn)在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性其實(shí)一定程度上走在全國(guó)前列，也會(huì)擁有更健康的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)基礎(chǔ)，我覺(jué)得是匹配得上公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和在安全性上的要求。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：綜合毛利率有沒(méi)有提升計(jì)劃或者舉措？

陳昱含：我們不追求項(xiàng)目層面上的高價(jià)格和高利潤(rùn)，不追求土地的增值收益，土地周期的紅利，這些不是我們的收益范圍。

我們特色主要是依靠于在運(yùn)營(yíng)上的效率，就是運(yùn)營(yíng)效率增加了投資的回報(bào)，這也是公司一直以來(lái)的戰(zhàn)略選擇，這一點(diǎn)從過(guò)去的ROE可以看到表現(xiàn)。

努力提升毛利率和凈利率這部分，我們確實(shí)自己內(nèi)部做了一些部署，比如說(shuō)在區(qū)域上的聚焦，這是特別強(qiáng)調(diào)的，最近尤其是2020年之后，我們特別強(qiáng)調(diào)在區(qū)域上的深耕和獲取區(qū)域深耕的紅利，把深耕紅利更多挖掘出來(lái)。

第二是審慎投資，避免踩雷帶來(lái)利潤(rùn)上的折損。第三在高質(zhì)量發(fā)展階段要回歸產(chǎn)品和產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)。去年中南置地和中南建筑聯(lián)動(dòng)發(fā)力，通過(guò)強(qiáng)化在研發(fā)這個(gè)端口，把供應(yīng)鏈建設(shè)和研發(fā)這些手段提升在產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)上和在品質(zhì)穩(wěn)定上，尤其在生產(chǎn)穩(wěn)定這個(gè)端口上，其實(shí)我們是花了相當(dāng)大的力氣。

第四個(gè)方面，更為關(guān)鍵的在精簡(jiǎn)組織上面降低費(fèi)用的支出。這個(gè)問(wèn)題是一直以來(lái)中南被詬病最多的，這里面分成兩方面，一方面是在戰(zhàn)略選擇上的不同，每家的資源稟賦和能力表現(xiàn)不一樣，不一定每一家都靠著財(cái)務(wù)杠桿驅(qū)動(dòng)，更多靠著高效的運(yùn)營(yíng)來(lái)體現(xiàn)。

現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：對(duì)中南未來(lái)發(fā)展有什么期望？

陳錦石：通過(guò)過(guò)去的十年快速發(fā)展，我們贏得了很好的發(fā)展和提高了公司的股東效益和知名度。

但回過(guò)頭來(lái)，行業(yè)實(shí)際上在轉(zhuǎn)型。本次兩會(huì)反復(fù)強(qiáng)調(diào)新常態(tài)，進(jìn)入新時(shí)代，法治化、市場(chǎng)化，這實(shí)際要求中南要有實(shí)質(zhì)性的調(diào)整，重點(diǎn)要在高質(zhì)量上。

中南自身總結(jié)是在高質(zhì)量，穩(wěn)和長(zhǎng)上做文章，發(fā)展是永恒的，但不能再用野蠻的發(fā)展，高速度的發(fā)展。

重點(diǎn)在負(fù)債率、管理費(fèi)率、成本控制、品質(zhì)等主題，也就是將來(lái)中南要做實(shí)力中南、品牌中南、品質(zhì)中南。房地產(chǎn)要適度做一些瘦身，調(diào)整一下結(jié)構(gòu)。第二，建筑要穩(wěn)，對(duì)上市公司以外也進(jìn)行了調(diào)整，總體是把企業(yè)做穩(wěn)做長(zhǎng)。

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