房地產(chǎn)交易增速放緩、總量收縮，繼續(xù)體現(xiàn)在一季度數(shù)據(jù)上。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1—3月份，全國(guó)商品房銷售面積3.1億平方米，同比下降13.8%；商品房銷售額2.97萬億元，下降22.7%。

歷時(shí)大半年的地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷，結(jié)果之一就是——房企座次大調(diào)整。

掉隊(duì)最明顯的是出現(xiàn)債務(wù)違約的暴雷房企，購(gòu)房者出于對(duì)樓盤交付的擔(dān)憂大多避開了暴雷房企的項(xiàng)目，這也是人之常情。只不過，一代地產(chǎn)掌舵者進(jìn)入險(xiǎn)境以后，原本屬于暴雷房企的行業(yè)座次究竟可以被誰(shuí)補(bǔ)位呢？

數(shù)據(jù)來源：中指院

從榜單消失的房企

在如此環(huán)境面前，沒有房企可以獨(dú)善其身，作為行業(yè)代表，百?gòu)?qiáng)房企亦未能避免銷售下滑的命運(yùn)。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年1-3月，TOP100房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%；TOP100房企權(quán)益銷售額均值為119.5元，同比下降47.6%。

34.9億元！這個(gè)數(shù)字是一道分割線，只要能在一季度實(shí)現(xiàn)34.9億元，就可以晉升百?gòu)?qiáng)。而去年同期，這一數(shù)據(jù)為76億元，百?gòu)?qiáng)房企的門檻比去年低了一半。

“人面不知何處去，桃花依舊笑春風(fēng)。”這是很多人看完一季度百?gòu)?qiáng)房企銷售情況后的感受，因?yàn)?，昔日榜單上的?？鸵呀?jīng)開始消失。根據(jù)中指院發(fā)布的《2022年1-3月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP100》，有14家房企消失在百?gòu)?qiáng)房企的名單上。

據(jù)90度初步觀察，從榜單消失的房企大概可以分為兩類，一是主流品牌房企，比如，大發(fā)地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、中國(guó)恒大；二是區(qū)域性房企，比如，深業(yè)集團(tuán)、綠都地產(chǎn)集團(tuán)等。

進(jìn)一步探究可以發(fā)現(xiàn)，雖然都從榜單上消失，但情況各有不同，90度將其總結(jié)為三種類型，第一種是跌落百?gòu)?qiáng)型，包括大發(fā)地產(chǎn)、金隅集團(tuán)(601992)、隆基泰和、深業(yè)集團(tuán)、恒信等5家房企，以大發(fā)地產(chǎn)為例，根據(jù)公告，公司一季度實(shí)現(xiàn)銷售額26.08億元，由于沒有觸及門檻而滑出百?gòu)?qiáng)。這類房企的特點(diǎn)是銷售額增速大幅下滑，最終被擠出百?gòu)?qiáng)。

第二種情況是未披露業(yè)績(jī)型，90度查閱發(fā)現(xiàn)，花樣年、中國(guó)恒大、佳兆業(yè)集團(tuán)、康橋集團(tuán)、中昂集團(tuán)、華景川等6家房企均未披露銷售業(yè)績(jī)，因此未被收錄進(jìn)榜單，這是他們從榜單消失的原因。

至于未披露的原因，在業(yè)內(nèi)看來，可能與這些房企的銷售業(yè)績(jī)不理想有關(guān)，有兩種分析可以說明這種情況。

其一，上述房企部分屬于暴雷房企，從上榜暴雷房企可以看出，這類房企的銷售排名普遍出現(xiàn)大幅下滑，比如，世茂集團(tuán)從去年的第13名跌至第18名，奧園集團(tuán)從第31名跌至第70名，陽(yáng)光城(000671)從第19名跌至第35名。

其二，據(jù)信達(dá)證券觀察，購(gòu)房者對(duì)暴雷房企爛尾樓擔(dān)憂導(dǎo)致此類企業(yè)3月單月銷售幾乎沒有回暖跡象，成交端持續(xù)惡化。

第三種情況，相對(duì)比較特殊，包括龍光集團(tuán)和當(dāng)代置業(yè)。中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)90度表示，這兩家房企可能沒有提交參評(píng)數(shù)據(jù)，所以才沒有出現(xiàn)在榜單上。

90度查詢發(fā)現(xiàn)，2022年一季度，龍光集團(tuán)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額約為171.2億元，當(dāng)代置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額15.68億元。與百?gòu)?qiáng)榜單對(duì)比來看，龍光集團(tuán)的排名大致在第25名，當(dāng)代置業(yè)則被擠出百?gòu)?qiáng)。

榜單“新面孔”

有退則必然有進(jìn)，那么，上述房企的座次究竟被誰(shuí)補(bǔ)位了？

說明：參照對(duì)比的是2021年百?gòu)?qiáng)房企。

很多人的第一反應(yīng)可能是地方國(guó)企，答案也確實(shí)如此。在14家新晉百?gòu)?qiáng)房企中，5家為地方國(guó)企，包括來自北京區(qū)域的北京城建(600266)、中建智地、北辰實(shí)業(yè)(601588)，成都的興城人居和湖北的中建三局。

北京入圍房企較多，主要與城市房?jī)r(jià)有關(guān)。百?gòu)?qiáng)房企的入圍門檻是34.9億元，對(duì)北京的房企來說，隨便一個(gè)項(xiàng)目只要熱銷，就很容易達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)。

以中建智地為例，近兩年發(fā)展速度較快，在北京先后獲取了房山區(qū)拱辰街道四宗地塊，目前在售的中建·京西印玥和中建·學(xué)府印悅是剛需產(chǎn)品，關(guān)注度較高，尤其前者以1051套成交額位列北京銷售套數(shù)榜首。

興城人居表現(xiàn)也比較搶眼，公司2021年以96.2億元的拿地金額位列成都市房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜第二，并以152.1億元的銷售額位列成都市房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第六，如今，已在成都市場(chǎng)嶄露頭角。

除了地方國(guó)企，還有一些熟悉的面孔，包括卓越集團(tuán)、星河灣集團(tuán)、合生創(chuàng)展等，以卓越集團(tuán)為例，其2022年一季度實(shí)現(xiàn)銷售額158億元，位列百?gòu)?qiáng)房企第27名，躥升速度飛快。

當(dāng)然，更出名的是卓越集團(tuán)的拿地故事。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，卓越集團(tuán)2021年拿地金額為351億元，位列第18名。這也是卓越集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額大幅增長(zhǎng)的重要前提條件。

值得一提的還有星河灣集團(tuán)和合生創(chuàng)展，兩家房企都以擅長(zhǎng)高端產(chǎn)品而著稱，尤其，合生創(chuàng)展在過去幾年深耕北京，目前在售的高端產(chǎn)品包括縵合·北京和合生縵云，均位于北京三環(huán)。

此外，還有一些區(qū)域房企晉升百?gòu)?qiáng)，包括安徽"房企一哥"文一地產(chǎn)、北京的石榴集團(tuán)、杭州的建杭置業(yè)以及四川的正黃集團(tuán)，這些城市的共性是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較好。

從成立時(shí)間來看，最老的是正黃集團(tuán)，創(chuàng)立于2003年，主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程、物業(yè)服務(wù)、文化旅游、酒店投資、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒業(yè)產(chǎn)業(yè)及商超產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域。最年輕的是建杭置業(yè)，成立于2019年，2021年全口徑銷售額211.4億元，可謂是飛度發(fā)展。

目前，文一地產(chǎn)在土地市場(chǎng)非常活躍，在民企里可謂風(fēng)頭正盛。3月25日，文一地產(chǎn)以2.94億元競(jìng)得合肥市瑤海區(qū)YH202203號(hào)地塊。據(jù)90度觀察，公司2021年先后斥資6.86億、7.38億、4.54億元拿下合肥多宗地塊。

對(duì)民企來說，最大的挑戰(zhàn)仍然是如何解決融資問題。卓越集團(tuán)、文一地產(chǎn)和石榴集團(tuán)都曾傳出IPO的消息，不過，目前來看，進(jìn)展緩慢，比如，去年11月30日，石榴集團(tuán)招股書已失效。在業(yè)內(nèi)看來，地產(chǎn)股在資本市場(chǎng)并不被看好，這可能也會(huì)影響部分區(qū)域房企的IPO進(jìn)程。

百?gòu)?qiáng)還重要嗎？

細(xì)數(shù)榜單更迭的名錄，90度試圖找尋名次變動(dòng)背后暗藏的一些趨勢(shì)。

一方面，名次越靠后，房企規(guī)模越小，越容易受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響，名次變動(dòng)比較劇烈，比如，文一地產(chǎn)、卓越集團(tuán)、中建三局等房企，四五年間偶爾就會(huì)出現(xiàn)在百?gòu)?qiáng)房企的名單上。

在業(yè)內(nèi)看來，當(dāng)百?gòu)?qiáng)房企的門檻低到只有34.9億元時(shí)，門檻本身的意義已經(jīng)不復(fù)存在，即便跨過這個(gè)門檻，也不意味著規(guī)模和實(shí)力的顯著增長(zhǎng)。

另一方面，地產(chǎn)收縮已成既定事實(shí)，房企面對(duì)的是越來越卷的市場(chǎng)環(huán)境，即便是純粹的新面孔房企，比如，建杭置業(yè)，受限于融資，未來持續(xù)快速增長(zhǎng)的可能性也不大。我們不得不承認(rèn)，增長(zhǎng)最快的黃金階段徹底過去了。

多家分析師研報(bào)判斷：未來的房地產(chǎn)，也許更多是屬于財(cái)務(wù)穩(wěn)健的大型房企，尤其是掌握發(fā)展主動(dòng)權(quán)的國(guó)企和央企以及優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)龍頭房企。

業(yè)內(nèi)公認(rèn)的趨勢(shì)有兩點(diǎn)，其一，受限于融資政策，具備融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)企更具發(fā)展的可能性；其二，行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提升，尤其隨著暴雷房企在項(xiàng)目層面收并購(gòu)的推進(jìn)，行業(yè)新格局正在形成。

自從去年下半年預(yù)售資金收緊，土地市場(chǎng)的主力就從民企轉(zhuǎn)移到了國(guó)企。以北京2022年首批集中供地為例，總計(jì)成交17宗地塊，除旭輝外，全部由國(guó)企和平臺(tái)公司獲取。

在業(yè)內(nèi)看來，北京是本輪市場(chǎng)下行中表現(xiàn)最有熱度的城市，無論是銷售還是房?jī)r(jià)，都表現(xiàn)出了很強(qiáng)的韌性，即便如此，民企在土地市場(chǎng)也趨于謹(jǐn)慎。這意味著，未來兩三年的房地產(chǎn)市場(chǎng)或由國(guó)企來主導(dǎo)。

截至目前，暴雷的房企將近20家，大部分都是主流房企，這些房企的項(xiàng)目大部分可能通過收并購(gòu)來化解風(fēng)險(xiǎn)，而接盤方主要是國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2021年收并購(gòu)交易金額同比增長(zhǎng)21.3%，標(biāo)的仍然以房地產(chǎn)開發(fā)為主，交易宗數(shù)占比達(dá)56.6%，其中，境內(nèi)房地產(chǎn)公司作為買方涉及的交易金額約2836.4億元。

另一組數(shù)據(jù)更有說服力，2021年有126家房企參與收并購(gòu)，其中百?gòu)?qiáng)TOP30房企收并購(gòu)金額和宗數(shù)占比均為12.7%。中指院認(rèn)為，在金融嚴(yán)監(jiān)管和支持收并購(gòu)相關(guān)政策背景下，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。

整合是一個(gè)行業(yè)走向成熟的標(biāo)志，但這個(gè)過程伴隨的可能是很多企業(yè)的消失，或破產(chǎn)清算，或被收購(gòu)，正如房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前正在經(jīng)歷的這樣。

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